Exonération de DMTG – article 790 A bis du CGI – Pas d’application à la construction de la résidence principale par le contribuable hors VEFA.
Le ministre de l’économie est interrogé sur les conditions d’application de l’article 790 A bis du Code général des impôts – CGI, introduit par la loi N. 2025-192 du 15/02/2025 de finances pour 2025 – LF 2025 – relatif à l’exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit – DMTG – sur les dons familiaux (100 000 €) destinés à l’acquisition ou à la rénovation de la résidence principale du donataire.
Cette exonération est subordonnée, notamment, à l’affectation des sommes données, dans le délai de six mois du versement, par le donataire à l’acquisition d’un immeuble acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement.
Le parlementaire relève que l’administration fiscale considère que les projets de construction d’une maison individuelle, hors cadre strict d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ne sauraient être assimilés à une acquisition de logement neuf au sens de cet article et seraient donc exclus du dispositif.
Le ministre (►Consulter la réponse) précise que la construction de sa résidence principale par le contribuable ne saurait s’analyser comme l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un immeuble que le contribuable entend affecter à sa résidence principale au sens et pour l’application de l’article 790 A bis du CGI.
En effet, il ressort des caractéristiques d’un contrat de VEFA que l’acquéreur n’est à aucun moment responsable de la construction, la fonction de maître d’ouvrage revenant au promoteur-constructeur (article L. 261-3 du Code de la construction et de l’habitation – CCH) qui est également le titulaire du permis de construire.
Au contraire, dans un contrat de construction de maison individuelle – CCMI, le particulier propriétaire du terrain, titulaire du permis de construire, est le maître d’ouvrage qui commande la construction d’un bien immobilier au constructeur ou à l’entrepreneur.
Par ailleurs, la VEFA est généralement assimilée fiscalement à l’acquisition d’un bien immobilier et non à sa construction. Ainsi, sous l’empire du régime de la TVA immobilière, il a été précisé que l’achat par un particulier d’un immeuble en état futur d’achèvement et la construction par celui-ci d’une habitation sur un terrain qu’il avait préalablement acquis n’étaient pas soumis aux mêmes règles fiscales, dès lors que la VEFA telle que définie à l’article L. 261-1 du CCH ne s’analyse pas, compte tenu de la nature des contrats conclus à cette fin, en l’achat d’un terrain suivi de travaux immobiliers, mais comme l’achat d’un immeuble neuf (réponse ministérielle Chossy, AN 8 février 1999, p. 788 n° 22153).
De même, pour l’application du dispositif d’incitation à l’investissement locatif prévu à l’article 199 novovicies du CGI – Pinel, le législateur a distingué, parmi les investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt, d’une part l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, et d’autre part, le logement que le contribuable fait construire.
Par suite, les projets de construction sont exclus du champ de l’exonération prévue à l’article 790 A bis du CGI tel qu’adopté par le Parlement dans le cadre de la LF 2025.
JOAN, Joncour, Q. 5903, 03/02/2026, P. 757.
