Servitude de canalisation d’eau potable non mentionnée dans l’acte authentique de vente : indemnisation !

Par acte authentique reçu par un notaire, des vendeurs ont vendu une maison à usage d’habitation. L’acquéreur reproche aux vendeurs d’avoir dissimulé l’existence, sur le terrain, d’une servitude de canalisation d’eau potable destinée à alimenter toute la commune. Il a assigné les vendeurs et le notaire en réparation de ses préjudices.

Dans sa décision, la Cour de cassation (08/01/2026, 24-11599, ►Consulter la décision) approuve la décision ayant accueilli cette demande en jugeant que la cour d’appel “a souverainement retenu, d’une part, qu’aucun élément du rapport d’expertise ne mettait en évidence l’apparence de la servitude de canalisation, celle-ci ne pouvant se déduire de la seule présence de regards sur la propriété, lesquels n’impliquaient pas en eux-mêmes la présence de conduites d’eau ayant pour objet l’alimentation de toute la commune, d’autre part, que la servitude administrative de conduite d’eau potable destinée à l’alimentation de toute la commune, enterrée sous la propriété, ne pouvait être considérée comme une charge normale découlant de la nature ou de la situation de l’immeuble au regard de la contrainte générée pour les propriétaires ainsi exposés à la présence d’un réseau d’eau constituant une charge occulte grevant le fonds diminuant nécessairement la jouissance du bien“.

Par ailleurs, elle décide qu”‘en ayant relevé, d’une part, que ni le compromis de vente ni l’acte authentique ne visaient la canalisation litigieuse dans leurs paragraphes relatifs aux servitudes, d’autre part, que si ces actes comportaient un paragraphe intitulé « travaux et assurance dommages-ouvrage » visant la délivrance, le 26 juin 2006, d’un permis de construire au précédent propriétaire, dont la copie était annexée, laquelle portait le paraphe de toutes les parties et mentionnait en note de bas de page que « l’attention du pétitionnaire est attirée sur la présence d’une canalisation d’eau potable publique traversant le terrain », elle a pu en déduire que cette seule mention, figurant dans un document annexé à l’acte de vente visé dans un paragraphe concernant la réalisation de travaux, sans rapport avec l’existence d’une servitude, n’était pas de nature à établir que les acquéreurs avaient été informés de l’existence d’une servitude occulte préalablement à la vente“.

►Consulter la décision – Voir le Diane infos