L’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix.
Il ressort de la décision du 28/05/2026 (Cass.Civ.3ème, 24-20821, ►Consulter la décision) que “l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix. Dès lors, n’encourt pas la cassation l’arrêt qui évalue souverainement le préjudice subi par l’acquéreur victime de dol à un certain pourcentage du prix d’acquisition“.
Les faits et la procédure étaient les suivants :
Par acte des 5 et 6 avril 2011, des vendeurs ont acquis un appartement et un emplacement de stationnement au prix de 615 000 euros, qu’ils ont revendus, par acte du 13 avril 2016, à des acquéreurs au prix de 710 000 euros. Se plaignant du comportement anormal de l’occupant de l’appartement voisin, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudices sur le fondement du dol.
Les juges du fond ont condamné les vendeurs in solidum à payer aux acquéreurs certaines sommes à titre de dommages et intérêts en retenant que le préjudice des époux correspond à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité liée à leur voisin et non à une perte de chance de l’acquérir à un moindre prix. Ils retiennent qu”‘il est certain que tout acquéreur avisé des désordres causés par [le voisin] aurait acquis le bien à un prix inférieur, que cette décote doit être évaluée à 15 % du prix de vente, et que par suite il est acquis que si [les vendeurs] avaient agi de bonne foi la vente se serait conclue à un prix inférieur de 15 % soit un excédent de prix de 106 500 euros”.
Les vendeurs forment un pourvoi en soutenant que “la victime d’un dol qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat peut seulement demander réparation de la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus favorables” et que “la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée”.
Au visa des articles 1116 et 1382 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance N. 2016-131 du 10/02/2016, dont il résulte que “l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix“, la Cour de cassation ►Consulter la décision juge qu’en “ayant retenu que le préjudice subi par les acquéreurs correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité résultant du comportement du voisin, la cour d’appel l’a souverainement évalué à 15 % du prix d’acquisition“.
C.Cass.Civ.3ème, 28/05/2026, 24-20821 ;
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