Peu importe la date de la reconnaissance de l’état d’invalidité du preneur à bail commercial, il suffit qu’elle existe au moment du congé.
Par acte notarié du 24 octobre 2017, une SCI a consenti un bail commercial. Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2022, le preneur a fait signifier au bailleur un congé afin de mettre fin à la location à compter du 1er septembre 2022, faisant valoir son invalidité au motif de sa rupture anticipée du bail.
La SCI a refusé ce congé, estimant que le motif n’était pas valable. Elle soutient que le preneur ne peut se prévaloir de l’alinéa 4 de l’article L. 145-4 du Code de commerce (qui permet au locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou obtenu une pension d’invalidité, de résilier le bail commercial à tout moment) dans la mesure où cet état d’invalidité prééxistait à la signature du bail et n’a pas été admis en cours de bail.
En l’espèce, le preneur justifiait de la reconnaissance d’un état d’invalidité par une attestation délivrée par l’assurance maladie ainsi que la décision valant “titre de pension d’invalidité” avec effet au 1er février 2009.
La Cour d’appel de Riom – 01/04/2026, 24/01794 ►Consulter la décision – rappelle tout d’abord qu’aux termes de l’article L. 145-4 du Code de commerce, en ses alinéas 1 et 2 “La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire (…)”. L’alinéa 4 du même article précise que “le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article“.
Elle relève ensuite que ce texte ne précise nullement que la reconnaissance d’invalidité “doive intervenir en cours de bail. De ce fait, imposer que l’état d’invalidité soit admis postérieurement à la date de conclusion du contrat de bail reviendrait à rajouter au texte une condition qu’il n’édicte pas. En l’état, les dispositions du code de commerce prévoient uniquement que la reconnaissance de l’invalidité existe au moment de la délivrance du congé, ce qui est le cas en l’espèce”.
Elle ajoute que le bailleur était par ailleurs parfaitement informée de la situation d’invalidité du preneur et a contracté avec ce dernier en toute connaissance de cause.
Elle juge donc que le congé délivré par acte de commissaire de justice remis au gérant de la SCI le 1er mars 2022, dans les conditions de l’article L 145-4 alinéas 2 et 4 précités, est valable et a pris effet au 1er septembre 2022.
