Une SCI d’investissement et de gestion immobiliers est un professionnel de l’immobilier mais n’a pas pour autant la qualité de professionnel de la construction.

Une société civile immobilière (SCI) a confié à un architecte la maîtrise d’oeuvre complète de la construction d’un bâtiment à usage professionnel, le contrat prévoyant que, même en cas d’abandon du projet, pour quelque raison que ce soit, les honoraires seraient dus et réglés en totalité au maître d’oeuvre. La SCI ayant abandonné son projet, l’architecte l’a assignée en paiement d’une somme correspondant à l’intégralité des honoraires prévus au contrat.

Les juges du fond déclarent abusive la clause insérée dans le contrat de maîtrise d’oeuvre, en prononcent la nullité et rejettent la demande en paiement formée sur le fondement de cette clause en retenant que la SCI n’avait pas conclu le contrat de maîtrise d’oeuvre en qualité de professionnelle (“la SCI avait conclu le contrat de maîtrise d’oeuvre en qualité de non-professionnel, que le domaine de la construction faisait appel à des « connaissances ainsi qu’à des compétences techniques spécifiques qui sont radicalement distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière »”).

L’architecte forme un pourvoi en soutenant notamment  “qu’est un professionnel toute personne morale qui agit à des fins professionnelles” (la SCI avait pour objet social l’investissement et la gestion immobiliers, notamment la mise en location d’immeubles dont elle a fait l’acquisition, de sorte que la construction du bâtiment, en vue de laquelle était conclu le contrat de maîtrise d’oeuvre, relevait de son activité professionnelle et poursuivait des fins professionnelles) et que ne sont pas abusives “les clauses qui ne visent qu’à assurer le caractère obligatoire du contrat”.

La Cour de cassation (18-23259), juge, d’une part, “qu’ayant relevé que la SCI avait pour objet social l’investissement et la gestion immobiliers, et notamment la mise en location d’immeubles dont elle avait fait l’acquisition, qu’elle était donc un professionnel de l’immobilier, mais que cette constatation ne suffisait pas à lui conférer la qualité de professionnel de la construction, qui seule serait de nature à la faire considérer comme étant intervenue à titre professionnel à l’occasion du contrat de maîtrise d’oeuvre litigieux dès lors que le domaine de la construction faisait appel à des connaissances ainsi qu’à des compétences techniques spécifiques distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que la SCI n’était intervenue au contrat litigieux qu’en qualité de maître de l’ouvrage non professionnel, de sorte qu’elle pouvait prétendre au bénéfice des dispositions de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 14 mars 2016” ;

d’autre part, “qu’ayant relevé que la clause litigieuse avait pour conséquence de garantir au maître d’oeuvre, par le seul effet de la signature du contrat, le paiement des honoraires prévus pour sa prestation intégrale, et ce quel que fût le volume des travaux qu’il aurait effectivement réalisés, sans qu’il n’en résultât aucune contrepartie réelle pour le maître de l’ouvrage, qui, s’il pouvait mettre fin au contrat, serait néanmoins tenu de régler au maître d’oeuvre des honoraires identiques à ceux dont il aurait été redevable si le contrat s’était poursuivi jusqu’à son terme, la cour d’appel a retenu à bon droit que cette clause constituait une clause abusive“.