Responsabilité du notaire : rappels et précisions utiles concernant la production d’une attestation de non-contestation de conformité lors de la cession d’un immeuble.

REPONSE MINISTERIELLE : R.M. Sénat Masson.

Interrogé sur la nécessité de produire une attestation de non-contestation de conformité lors de la vente d’un bâtiment de plus de dix ans, le ministre de la justice rappelle les points suivants :

En application de l’article R. 462-10 du Code de l’urbanisme, l’autorité compétente délivre au bénéficiaire d’un permis de construire ou à ses ayants droit une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis de construire ou la déclaration préalable n’a pas été contestée.

Cependant, la production de cette attestation n’est pas exigée par le Code de la construction et l’habitation (CCH) à l’occasion de toute vente d’un bien immobilier (article L. 271-4 pour la vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, article L. 721-2 pour la vente d’un lot de copropriété, article L. 261-15 pour les ventes d’immeubles à construire). Les parties peuvent cependant décider d’ériger en condition suspensive l’obtention par le vendeur d’une attestation de non-contestation de la conformité de travaux réalisés par rapport au permis obtenu.

Cela étant, lors de la conclusion d’une vente, le notaire est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens d’investigation dont il dispose. La jurisprudence considère à cet égard que le notaire doit vérifier la situation de l’immeuble au regard des exigences administratives résultant des règles d’urbanisme et informer les parties des difficultés pouvant en résulter (Civ. 3ème, 23/09/2009, 07-20965). Il peut engager sa responsabilité si des manquements dans la recherche de la validité du permis de construire ont contribué directement à l’absence d’efficacité de l’acte de vente (Civ. 3ème, 28/11/2007, 06-17758, Civ. 3ème, 07/05/2008, 07-11390).

S’agissant de l’absence de délivrance du “certificat de conformité” de l’ancien article L. 460-2 du Code de l’urbanisme (devenu depuis l’attestation de non contestation de la conformité), qui avait pour objet de vérifier la conformité des travaux avec le permis de construire qui les autorisait, la jurisprudence avait estimé qu’il appartenait au notaire, au titre de son devoir de conseil, d’informer clairement l’acquéreur “des incidences d’un refus de délivrance du certificat de conformité et du risque qu’il s’engageait à supporter” (Civ. 1ère, 17/06/2015, 14-19692, Diane-infos 18785).

Dès lors, s’il dispose d’éléments de nature à le faire douter des informations reçues et à s’interroger sur la situation administrative du bien vendu, le notaire doit informer les parties au contrat des défaillances constatées dans les autorisations requises, s’agissant par exemple d’une attestation de conformité ne portant pas sur les travaux ayant permis de transformer un débarras en logement, objet de la vente, annulée judiciairement pour dol des vendeurs (Cour d’appel d’Orléans, Chambre civile, 14/05/2018, 16/03390).

Les parties à un acte de vente doivent donc avoir pleine connaissance d’éventuelles violations de règles d’urbanisme, même au-delà du délai d’annulation du permis de construire, ainsi que du risque qu’elles s’engagent à supporter, notamment en cas de contradictions entre les documents d’urbanisme et la construction ou l’aménagement finalement réalisés. C’est pourquoi certains notaires exigent du promettant ou du vendeur, selon les cas, qu’il produise l’attestation de non-contestation de conformité relative au bien immobilier vendu, ou, en l’absence d’obtention de cette attestation, qu’il s’oblige le cas échéant, à effectuer à ses frais tous travaux qui seraient exigés par l’administration pour la délivrance dudit document.

En revanche, à partir du moment où le notaire a demandé la transmission de l’intégralité des dossiers de permis de construire et qu’il s’est assuré, au travers d’une attestation précise et circonstanciée remise par un homme de l’art, qu’une attestation de non-contestation de conformité des travaux a été délivrée par le service d’urbanisme, il ne peut lui être reproché de ne pas s’être aperçu de l’irrégularité de certains travaux ou aménagements effectués au titre de son devoir d’information (Civ. 3ème, 05/07/2018, 17-20121, Diane-infos 21860). Sa responsabilité ne peut être engagée s’il n’a pas de raisons objectives de soupçonner le caractère erroné des informations qui lui sont délivrées (Civ. 1ère, 04/03/2003, 99-18259).

J.O. Sénat, 28/05/2020, Q. 12863, P. 2443 – Voir le Diane-infos 23684