Communes littorales : il est conseillé d’assortir la promesse de vente du terrain à bâtir d’une clause suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire définitif.

REPONSE MINISTERIELLE : R.M.A.N. Simian.

Le député interpelle le ministre sur le cas de plusieurs acquéreurs de terrains constructibles viabilisés (ayant obtenu un certificat d’urbanisme conforme dans le cadre de leur acquisition) qui se voient refuser administrativement leur permis de construire (en raison de l’incompatibilité avec la loi littoral). Le pétitionnaire est alors placé dans une “situation incongrue” où les documents d’urbanismes sont validés par l’État et en même temps leur permis de construire est invalidé par ce même État.

Dans sa réponse, le ministre indique que la loi littoral est opposable aux documents d’urbanisme mais aussi, directement, aux autorisations d’urbanisme. L’approbation de documents d’urbanisme, même compatibles avec la loi littoral, n’exonère pas ces autorisations du respect des dispositions de cette loi (C.E., 31/03/2017, Sarl Savoie lac investissements, Req. 392186).

Il constate qu’en Gironde, les territoires littoraux sont presque intégralement couverts par des documents d’urbanisme. Toutefois, l’État pointe régulièrement leur fragilité, notamment au regard de leur compatibilité avec la loi littoral. En effet, certaines communes n’ont pas opéré la mise en compatibilité de leur document d’urbanisme avec la loi littoral, et continuent à délivrer des autorisations contraires à cette dernière.

Plus d’une centaine de dossiers ont fait l’objet depuis 2018 d’une demande de retrait de la part de l’État des autorisations délivrées, les projets étant autorisés dans des zones d’urbanisation diffuse inconstructibles au regard de la loi littoral. Les jugements rendus jusqu’au début de l’année 2020 confortent cette position, le juge administratif confirmant ces demandes de retrait dans la grande majorité des cas.

Dans ce contexte, un dialogue s’est engagé entre l’État et les élus en vue de doter le département de la Gironde de documents d’urbanisme respectueux de la loi littoral. L’État accompagne ainsi des collectivités dans cette démarche. Il s’agit de “développer une méthodologie d’application de la loi littoral, notamment à la lumière des évolutions introduites par la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN), à discuter du projet de territoire par ce prisme et à analyser les spécificités locales et leurs traductions possibles”.

En ce qui concerne les particuliers souhaitant s’établir en communes littorales, le ministre indique qu’il est conseillé d’assortir la promesse de vente du terrain à bâtir d’une clause suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire définitif. Ainsi, la vente ne se réalise qu’une fois levées les incertitudes sur la constructibilité du terrain.

Enfin, les pétitionnaires peuvent exercer un recours contre la commune ayant délivré une autorisation de construire ou un certificat d’urbanisme illégal. La jurisprudence a ainsi reconnu la responsabilité d’une commune, à hauteur de près de 300 000 euros, pour avoir délivré un certificat d’urbanisme mentionnant que la parcelle était constructible alors qu’elle s’est révélée inconstructible suite à l’annulation du permis de construire pour des motifs tirés de la méconnaissance de la loi littoral (C.E., commune de L’Houmeau, 18/02/2019, Req. 414233, Diane-infos 22526).

J.O.A.N., 13/10/2020, Q. 25599, P. 7125 – Voir le Diane-infos 24064