Suppression d’une ZAC : le cahier des charges continue de régir les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti.

JURISPRUDENCE :

Les propriétaires d’une parcelle située dans une zone d’aménagement concertée (ZAC) ont fait construire une piscine ainsi qu’un local technique en limite de propriété quelques mois après la suppression de la ZAC.

Invoquant le non-respect du cahier des charges de la zone ainsi que la violation du plan local d’urbanisme (PLU), les propriétaires de la parcelle voisine les ont assignés en référé, ainsi que le constructeur de la piscine, pour obtenir la démolition du local technique.

Pour rejeter la demande des voisins, les juges du fond retiennent que la ZAC a été supprimée avant la date d’acquisition du bien par les propriétaires de la piscine et que le seul rappel, par leur acte notarié, de certaines clauses et conditions dudit cahier des charges, caduc par l’effet de la loi, et au titre desquelles il n’est fait aucune référence dans les prescriptions architecturales dont l’acte des voisins précise qu’elles étaient annexées audit cahier des charges, ne crée pas à la charge des propriétaires une obligation de nature contractuelle dont les voisins seraient susceptibles de se prévaloir pour poursuivre, au motif du trouble manifestement illicite résultant de la méconnaissance des prescriptions de ce cahier des charges, la démolition d’un abri technique de piscine contrevenant à celles-ci.

Dans sa décision, la Cour de cassation (19-22987) rappelle tout d’abord, au visa des articles 1134, alinéa 1er, du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10/02/2016, que “les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites”.

Elle précise ensuite que si, en vertu de l’article L. 311-6, alinéa 3, du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23/11/2018, les cahiers des charges de cession de terrains situés à l’intérieur d’une ZAC signés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi N. 2000-1208 du 13/12/2000 deviennent caducs à la date de la suppression de la zone, cette caducité ne fait pas obstacle à ce que les stipulations de ces cahiers des charges continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti.

Par conséquent, “sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la reproduction, dans l’acte de vente, des stipulations du cahier des charges, qui prévoyaient que tant les règles de droit privé s’ajoutant aux dispositions contenues dans le plan local d’urbanisme que les conditions générales des ventes consenties par l’aménageur devraient être reprises dans tous les actes de revente et s’imposeraient dans les rapports des propriétaires successifs entre eux et que le cahier des charges serait opposable à quiconque détiendrait tout ou partie du territoire de la ZAC, ne caractérisait pas la volonté des parties de conférer à ces obligations, par une stipulation pour autrui, un caractère contractuel, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision“.

C.Cass.Civ.3ème, 04/03/2021, 19-22987 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 24471.