Cession de la résidence principale et d’un terrain à bâtir et défaut d’information du notaire sur la plus-value immobilière.
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JURISPRUDENCE :
Après avoir vendu un bien immobilier au prix de 1 550 000 euros, les vendeurs ont reçu une proposition de rectification au titre de l’imposition sur les plus-values immobilières (PVI) résultant de cette cession, d’un montant total de 265 248 euros.
Reprochant au notaire d’avoir, dans l’acte de vente, distingué, d’une part, la partie maison et une partie de terrain vendues pour le prix de 550 000 euros, d’autre part, le surplus de terrain à bâtir cédé pour le prix de 1 000 000 euros et précisé que cette opération est totalement exonérée du paiement de l’impôt sur la plus-value, les vendeurs l’ont, par acte du 14 septembre 2016, assigné en responsabilité et indemnisation.
Les juges du fond ont constaté que le notaire avait manqué à son obligation de conseil en n’indiquant pas aux vendeurs que la vente de leur propriété serait de nature, pour le terrain attenant à la partie bâtie, à générer un impôt sur les plus-values mais ont limité la condamnation de celui-ci à verser aux vendeurs une somme au titre des intérêts de retard sur le paiement de l’impôt.
Les juges ont retenu :
– “que selon l’administration fiscale, un terrain à bâtir ne peut être regardé comme une dépendance immédiate et nécessaire à la résidence principale et que la qualification de terrain à bâtir est acquise, dès lors que des constructions peuvent être autorisées en application des documents d’urbanisme et que, dans la mesure où la propriété était composée d’un terrain à bâtir, sa cession était, en tout état de cause, soumise partiellement à l’impôt sur les plus-values” ;
– “que les vendeurs qui avaient connaissance, dès la signature du compromis, du caractère de terrain à bâtir de leur propriété, étaient contraints de la vendre au motif qu’ils ne pouvaient plus en assurer l’entretien quotidien, que, même s’ils avaient été mieux informés, ils l’auraient vendue et auraient été, hormis pour la maison et ses abords immédiats, soumis à l’impôt sur la plus-value, mais qu’en revanche, ils auraient versé les droits immédiatement et n’auraient pas subi le paiement des intérêts de retard“.
La Cour de cassation (17/02/2021, 19-24962) juge que “de ces énonciations et constatations, procédant d’une appréciation souveraine des éléments de fait et de preuve qui lui étaient soumis et d’une interprétation nécessaire des documents issus de l’administration fiscale, exclusive de dénaturation, la cour d’appel a pu déduire que le manquement [du notaire] n’avait pas fait perdre [aux vendeurs] de chance d’être exonérés totalement de l’impôt sur la plus-value et avait seulement conduit au paiement des intérêts de retard ajoutés par l’administration fiscale au montant des droits“.
C.Cass.Civ.1ère, 17/02/2021, 19-24962 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 24523