Achat sans condition suspensive d’obtention d’un prêt : l’acte reçu en la forme authentique par un notaire est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi.

JURISPRUDENCE :

Par acte notarié du 5 février 2014, des vendeurs ont consenti à des acquéreurs une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation. Dans l’acte, les bénéficiaires ont renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour financer l’achat du bien. Le 2 août 2014, les acquéreurs ont renoncé à l’acquisition du bien, n’ayant pu obtenir un prêt bancaire pour le financer. Les vendeurs refusant de restituer l’indemnité d’immobilisation, les acquéreurs les ont assignés en remboursement de celle-ci.

Les juges du fond condamnent les vendeurs à restituer l’indemnité d’immobilisation aux acquéreurs en retenant que “les bénéficiaires n’ont pas apposé de leur main la mention sur la promesse unilatérale de vente qu’ils finançaient leur acquisition sans avoir recours à un prêt, qu’il ne peut être dérogé aux dispositions du code de la consommation qui relèvent de l’ordre public de protection et qu’il importe peu que la promesse unilatérale de vente ait été conclue par un acte notarié”.

Les vendeurs forment un pourvoi en s’appuyant notamment sur les dispositions de l’article 1317-1 du Code civil selon lesquelles “l’acte reçu en la forme authentique par un notaire est, sauf disposition expresse, dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi” et en soutenant “que l’article L. 312-17 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la cause, qui impose que la clause de renonciation à la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour le financement d’une acquisition immobilière soit rédigée de la main de l’acquéreur, ne comporte aucune dérogation expresse imposant son caractère manuscrit dans un acte authentique”.

Au visa de l’article 1317-1 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10/02/2016, et des articles L. 312-15 et L. 312-17 du Code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 14/03/2016, la Cour de cassation (20-16354) rappelle notamment qu’il résulte des deux derniers qu'”une promesse unilatérale de vente acceptée doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts. Dans l’hypothèse où il est indiqué que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte doit porter, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que, s’il recours néanmoins à un prêt, il ne pourra se prévaloir des dispositions du chapitre relatif au crédit immobilier. Si la mention exigée manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de son obtention“.

Elle relève également que “le législateur n’a prévu aucune disposition dérogeant expressément à l’article 1317-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016” et que, “par ailleurs, il a été jugé que la formalité de la mention manuscrite exigée par les anciens articles L. 341-2 et L. 341-3 du code de la consommation ne s’appliquait pas aux cautionnements consentis par acte authentique (Com., 14/06/2017, 12-11644″, Diane-infos 20837).

Elle juge donc qu'”en statuant ainsi, alors que la formalité de la mention manuscrite exigée par l’ancien article L. 312-17 du code de la consommation ne s’applique pas à la promesse de vente reçue en la forme authentique par un notaire, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.

C.Cass.Civ.3ème, 18/03/2021, 20-16354 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 24568