Immobilier – Défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt : le juge n’est pas tenu de procéder à une recherche sur la réalité du motif invoqué par la banque.

JURISPRUDENCE :

Des époux ont vendu à un couple une maison sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 757 800 euros au taux de 2,30 % pour une durée de vingt-cinq ans. Soutenant que les acquéreurs n’avaient pas sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles, les vendeurs les ont assignés en paiement de la clause pénale prévue au contrat.

Les juges du fond ont rejeté leur demande en paiement de la clause pénale après avoir “relevé, d’une part, que [les acquéreurs] avaient sollicité un prêt d’un montant de 757 800 euros, sur vingt-cinq ans, au taux de 1,80 %, demande qui a fait l’objet d’un refus et, d’autre part, que la banque avait précisé dans une lettre du 10 septembre 2016 que la demande de prêt aurait également été rejetée si le taux demandé avait été de 2,30 %“

Les vendeurs ont formé un pourvoi en soutenant notamment que la cour d’appel n’a pas constaté le motif du refus ni vérifié si le même motif se serait effectivement appliqué à une demande à un taux de 2,30%, ce qui ne résultait pas du courrier de la banque.

Dans sa décision, la Cour de cassation (19-25180) énonce que “l’acquéreur peut échapper à l’application des dispositions de l’article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, lorsqu’il démontre que, s’il avait présenté une demande conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente, cette demande aurait aussi été rejetée” (C.Cass.Civ.3ème, 06-15640, 12/09/2007, Bull. 2007, III, N. 143).

“En outre, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles. Tel n’est pas le cas lorsque l’attestation établie certifie donner un accord de principe” (Civ3ème., 7 novembre 2007, pourvoi 06- 17413, Bull. 2007, III, N. 200).

Elle juge, par conséquent, que “la cour d’appel “en a déduit à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur la réalité du motif invoqué par la banque ni à une recherche inopérante sur l’existence d’éventuels accords de prêt auxquels les acquéreurs n’auraient pas donné suite, que la condition suspensive avait défailli sans faute de la part [des acquéreurs]“.

C.Cass.Civ.3ème, 01/04/2021, 19-25180 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 24584