Congé du bail d’habitation pour reprise : conséquences du décès du bailleur avant sa date d’effet.
La propriétaire d’un appartement l’a donné à bail, le 1er octobre 2015, à des locataires. Le 1er mars 2018, la bailleresse a notifié aux locataires un congé aux fins de reprise pour habiter elle-même le logement à effet au 30 septembre 2018. La bailleresse est décédée le 3 juillet 2018, laissant pour lui succéder son fils.
Après avoir fait connaître aux locataires son intention de reprendre le logement pour l’habiter lui-même, le fils les a assignés, le 13 mars 2019, en validation du congé du 1er mars 2018, expulsion et condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation, d’un arriéré locatif ainsi que de dommages et intérêts.
Les locataires ont formé des demandes reconventionnelles en délivrance de quittances et en paiement de dommages et intérêts.
Pour déclarer valide le congé, les juges du fond retiennent que le droit de reprise pour habiter est un droit transmissible qui peut être repris par l’héritier du bailleur, que le congé notifié le 1er mars 2018, régulier en la forme, est fondé sur un motif légitime et sérieux en sorte que le fils de la bailleresse est venu aux droits de sa mère sur ce congé, ce dernier ayant, au surplus, fait connaître aux locataires son intention de reprendre le logement pour l’habiter personnellement postérieurement au décès de la bailleresse.
Au visa de l’article 15, I, de la loi N. 89-462 du 06/07/1989, dont il ressort que “lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise“, la Cour de cassation (16/04/2026, 24-13191, ►Consulter la décision) “en déduit que les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise“.
Par conséquent, “en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la bénéficiaire de la reprise désignée dans le congé était décédée avant la date d’effet de ce congé, la cour d’appel a violé le texte susvisé“.
C.Cass.Civ.3ème, 16/04/2026, 24-13191 ;
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