Copropriété : précisions utiles sur la définition des parties communes spéciales.

JURISPRUDENCE :

A l’occasion d’une assemblée générale de copropriété, il a été voté que “toutes les charges inhérentes à la galerie commerciale (…) doivent être supportées par les propriétaires de la partie commerciale. Toutes les charges inhérentes au couloir des caves et de la cage d’escalier doivent être réparties uniquement entre les propriétaires de la partie habitation”. Les copropriétaires de la partie commerciale ont assigné le syndicat afin que cette répartition des charges soit déclarée non écrite dans la mesure où leur galerie sert également d’accès aux lots situés dans la partie habitation.

Les juges du fond ont rejeté leur demande en retenant que “l’article 7 du règlement de la copropriété stipule que certaines parties communes plus spécialement affectées à certains copropriétaires seront à la charge seulement d’un groupe de propriétaires intéressés” et que “cette stipulation, fondée sur le critère d’une affectation principale à certains copropriétaires et non pas sur celui d’une affectation exclusive, n’est en rien contraire à une quelconque disposition d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 qui laisse aux parties la liberté de fixer le critère de définition des parties communes spéciales”.

La Cour de cassation (19-19201), au visa des articles 3 et 4 de la loi du 10/07/1965 dont il ressort que “sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux” et qu'”elles sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement“, juge qu'”en statuant ainsi, alors que les parties communes spéciales sont exclusivement affectées aux copropriétaires dont elles sont la propriété, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.

C.Cass.Civ.3ème, 08/04/2021, 19-19201 ;
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