Des copropriétaires peuvent exercer, en lieu et place du bailleur, une action oblique en résiliation de bail à l’encontre du locataire.

JURISPRUDENCE :

Un propriétaire a donné à bail un local commercial, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, en vue de son utilisation pour l’activité d’achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités connexes.

Se plaignant de nuisances sonores et olfactives, les copropriétaires d’un lot contigu à ce local ont assigné le locataire, ainsi que le syndicat des copropriétaires, en résiliation du bail et expulsion du locataire et, dans l’attente de celle-ci, en interdiction de toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail.

La cour d’appel fait droit à la demande en retenant “que la résolution N. 12 de l’assemblée générale (…) autorisant les travaux à réaliser par [le locataire] était, en ce qu’elle visait à l’acceptation des nuisances provoquées par l’activité de [ce locataire], contraire aux stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles chaque copropriétaire devait veiller à ne rien faire qui pourrait troubler la tranquillité des autres occupants et que [le bailleur], informé par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l’activité [du locataire], n’avait pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété”.

Pour la Cour de cassation (20-18327), “aux termes de l’article 1166 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.

En application de ce texte, il est jugé qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (3e Civ., 14 novembre 1985, pourvoi N. 84-15.577, Bull. 1985, III, N. 143).

Il est jugé par ailleurs que, le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi N. 98-13.345, Bull. 2000, III, N. 64).

Il en résulte que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.

Par conséquent, “la cour d’appel a retenu à bon droit que [les copropriétaires] étaient recevables à exercer, en lieu et place [du bailleur], une action oblique en résiliation de bail à l’encontre [du locataire] et a légalement justifié sa décision“.

C.Cass.Civ.3ème, 20-18327, 08/04/2021 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 24646