Copropriété : le fonds de travaux est-il à la charge de l’usufruitier ou du nu-propriétaire ?

REPONSE MINISTERIELLE :

Dans le cas d’un démembrement de la propriété d’un lot entre usufruitier et nu-propriétaire et en l’absence de clause de solidarité entre eux, le député observe qu’une incertitude juridique demeure sur celui qui est redevable des provisions au titre du fonds de travaux, sans qu’aucune jurisprudence ne soit applicable.

Dans sa réponse, le ministre indique que la jurisprudence admet la licéité de clauses de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier, insérées dans le règlement de copropriété et prévoyant que le nu-propriétaire et l’usufruitier sont tenus solidairement du paiement des charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires (C.Cass.Civ.3ème, 14/04/2016, N. 15-12545). Une telle clause de solidarité peut s’étendre à toutes sommes dues au syndicat des copropriétaires, notamment aux cotisations au fonds de travaux prévues par l’article 14-2 de la loi du 10/07/1965.

A défaut d’une telle clause, la question de l’imputation de la cotisation annuelle obligatoire au fonds de travaux, au nu-propriétaire ou à l’usufruitier, n’est pas réglée par le statut de la copropriété. Dans le silence du statut, il convient donc de se référer au régime de droit commun de l’usufruit qui prévoit, d’une part, que l’usufruitier est tenu aux réparations d’entretien tandis que les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire (articles 605 et 606 du Code civil) et, d’autre part, que “l’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage” (article 608 du Code civil).

S’agissant de la juste répartition du coût final de travaux, elle est soumise à l’interprétation jurisprudentielle des articles 605 et 606 du Code civil. Il a ainsi pu être jugé que la nature des travaux décidés par un syndicat des copropriétaires (ravalement des façades rue et cour, zinguerie et les toitures y compris sa vérification totale), pour lesquels des cotisations au fonds de travaux étaient appelées, relevait des réparations d’entretien à la charge de l’usufruitier et non des grosses réparations telles que définies par l’article 606 du Code civil (TGI Marseille, 3e ch. civ., 20/11/2014, N. 10/03509) quand, dans d’autres cas, la réfection de zingueries s’est avérée d’une importance et d’un coût tels qu’elle relevait en fait des grosses réparations (Civ. 1re, 02/02/1955).

La cotisation au fonds de travaux en copropriété constituant une réserve de fonds dont l’usage peut être divers et dont le versement est une charge annuelle obligatoire, elle pourrait s’analyser comme une charge annuelle incombant à l’usufruitier au sens de l’article 608 du Code civil, sans préjudice d’une éventuelle action de ce dernier à l’encontre du nu-propriétaire en cas d’emploi des fonds à des fins de grosses réparations.

Face à la diversité des situations dans lesquelles les sommes cotisées peuvent être employées, c’est effectivement par le biais d’actions récursoires engagées a posteriori que les litiges peuvent être résolus.

En outre, compte tenu de la disparité des usages qui peuvent être faits de cette cotisation, il serait extrêmement délicat voire inopérant d’adopter une règle générale de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire. Le raisonnement en termes de ratios moyens observés entre travaux d’entretien et grosses réparations en copropriété pourrait s’avérer inadapté à la majorité des situations, compte tenu de la diversité des immeubles, de leurs structures, compositions, états et entretien, la moyenne n’étant pas ici gage de représentativité.

En conséquence, il n’est pas envisagé de modifier la législation applicable en la matière, l’appréciation au cas d’espèce par les juridictions saisies permettant d’apporter une réponse adaptée à chaque situation.

R.M.A.N. Rauch, Q. 40008 ;
J.O.A.N., 02/11/2021, P. 7991 – Voir le Diane-infos 25147