Charges de la propriété déductibles : Est-il possible de dissocier une partie des travaux quand l’opération est assimilée à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ?

JURISPRUDENCE :

Aux termes de l’article 31 du Code général des impôts (CGI), les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent notamment les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire, les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Au sens de ces dispositions, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d’agrandissement, ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants. Des travaux d’aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s’ils affectent le gros œuvre ou s’il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable.

En l’espèce, l’administration fiscale avait remis en cause la déductibilité des travaux effectués sur un bien immobilier de particuliers propriétaires.

La cour administrative d’appel, pour confirmer la décision de l’administration, a relevé “que les travaux litigieux avaient porté sur un corps de bâtiment comprenant quatre pièces au rez-de-chaussée et un grenier au-dessus, ainsi qu’il ressortait de l’acte de vente, et qu’il en était résulté une augmentation de la surface habitable, ainsi attestée par l’expertise d’un géomètre ayant constaté une surface de 70 m² après travaux alors qu’une déclaration H1 déposée avant les travaux faisait état d’une surface de seulement 27 m²”.

Elle a estimé “que les travaux de ravalement de la façade, de remplacement des huisseries extérieures, de modification partielle de la toiture et d’isolation des cloisons existantes ainsi que les travaux d’installation électrique, d’alimentation en eau et de plomberie réalisés au rez-de-chaussée du bâtiment, lesquels n’ont pas affecté de manière importante le gros œuvre, étaient indissociables de ceux entrepris pour la transformation du grenier en surface habitable“.

Le Conseil d’Etat (03/03/2022, Req. 447962)  juge qu’‘en en déduisant que l’ensemble des travaux en litige présentait le caractère de travaux de reconstruction et d’agrandissement, la cour a porté sur les faits qui lui étaient soumis une appréciation entachée de dénaturation et les a inexactement qualifiés“.

C.E., 03/03/2022, Req. 447962 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 25477