Loyers des baux commerciaux et état d’urgence sanitaire : la Cour de cassation donne raison aux bailleurs.

JURISPRUDENCE :

La Cour de cassation a répondu (30/06/2022, 21-19889, 21-20127, 21-20190, Diane-infos 25798-B), dans trois affaires, à la question de savoir si, les commerçants, à qui il était interdit d’accueillir du public lors du premier confinement (locaux commerciaux considérés comme non-essentiels fermés par décision des autorités publiques), étaient en droit de ne pas payer leurs loyers ?

Comme rappelé dans le communiqué de la Cour (Diane-infos 25798-A) :

– jusqu’à 45 % des établissements du commerce de détail ont été fermés durant la crise ;
– le montant total des loyers et charges locatives ainsi immobilisés est estimé à plus de 3 milliards d’euros ;
– ces entreprises ont pu bénéficier de trois dispositifs d’aides successifs (fonds de solidarité, coûts fixes et aide loyers), ainsi que d’autres mesures de soutien.

Dans les trois affaires, la Cour de cassation rappelle également :

– qu’en application de l’article 4 de la loi N. 2020-290 du 23/03/2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national ;
– qu’en application de l’article 3, I, 2°, du décret N. 2020-293 du 23/03/2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 et du décret N. 2020-423 du 14/04/2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Elle considère que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique et n’a pas écarté l’application du droit commun de la relation contractuelle.

Ensuite, concernant les conséquences de l’état d’urgence sur perte de la chose louée, elle juge que “l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil” car l’interdiction était générale et temporaire, elle avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat.

Dès lors, les commerçants n’étaient donc pas en droit de demander une réduction de leur loyer.

S’agissant des conséquences de l’état d’urgence sur les obligations du bailleur, elle juge que “la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance“.

Dès lors, les commerçants ne pouvaient se prévaloir du mécanisme de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de leurs loyers.

Enfin, concernant les conséquences de l’état d’urgence sur la force majeure, elle juge qu’il “résulte de l’article 1218 du code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure. Dès lors, la cour d’appel a exactement retenu que le locataire, créancier de l’obligation de délivrance de la chose louée, n’était pas fondé à invoquer à son profit la force majeure“.

C.Cass.Civ.3ème, 30/06/2022, 21-19889, 21-20127, 21-20190 ;
courdecassation.fr – Voir Diane-infos 25798