Le vendeur n’est pas obligé de vendre à l’acquéreur trouvé par l’agent immobilier.

JURISPRUDENCE :

Un vendeur a confié à un agent immobilier un mandat exclusif de vente d’un appartement. L’agent immobilier l’a informé qu’il avait trouvé un acquéreur au prix stipulé au mandat. A la suite d’une mise en demeure adressée par l’agent immobilier, le vendeur lui a indiqué qu’il ne souhaitait plus vendre l’appartement. Quelques mois plus tard, l’agent immobilier l’a assigné en paiement, à titre de clause pénale, d’une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au mandat s’élevant à 4 500 euros.

Pour condamner le vendeur à payer à l’agent immobilier, à titre de dommages-intérêts contractuels, une indemnité égale au montant de la rémunération prévue, les juges du fond retiennent que celui-ci a refusé de signer la promesse de vente sans motif légitime et que ce refus constitue un manquement aux obligations générales du mandat qui précisent que le mandant s’engage à signer, aux prix, charges et conditions convenues, toute promesse de vente ou compromis avec tout acquéreur présenté par le mandataire, ladite obligation étant effective jusqu’au terme de l’engagement d’une durée de trois mois.

Au visa des articles 1er et 6 de la loi N. 70-9 du 02/01/1970, dans leur rédaction issue de la loi N. 2014-366 du 24/03/2014, selon le second de ces textes, qui disposent qu'”aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes visées par le premier ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu’une des opérations qui y sont visées ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties“.

La Cour de cassation (20-22047) juge qu'”Il en résulte que le mandat d’entremise donné à l’une de ces personnes ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, de sorte que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, à moins qu’il ne soit établi que ce mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre“.

Par conséquent, “en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.

C.Cass.Civ.1ère, 15/06/2022, 20-22047 ;
legifrance.gouv.fr – Voir Diane-infos 25836