Disproportion de la demande de démolition d’un immeuble d’habitation collective dans l’unique but d’éviter aux propriétaires d’une villa le désagrément de ce voisinage.

JURISPRUDENCE :

Des acquéreurs ont acquis le lot d’un lotissement constitué d’une maison d’habitation bâtie sur un terrain de 1 658 mètres carrés. Sept ans plus tard, une société civile immobilière (SCI) est devenue propriétaire du lot voisin. Ayant obtenu un permis de construire, la SCI a, sous la maîtrise d’oeuvre d’un architecte, démoli la villa préexistante et reconstruit un bâtiment comprenant sept logements et des garages. Invoquant la violation du cahier des charges du lotissement, les propriétaires du lot voisin ont assigné la SCI aux fins d’obtenir, à titre principal, la démolition des ouvrages édifiés et, subsidiairement, des dommages-intérêts.

D’une part, les juges du fond ont constaté que, “si la construction violait l’article 8 du cahier des charges du lotissement, dès lors qu’elle n’était pas implantée dans un carré de trente mètres sur trente mètres, le cahier des charges, qui n’avait pas prohibé les constructions collectives, autorisait la construction d’un édifice important sur le lot acquis par la SCI et que la construction réalisée, située à l’arrière de la villa [des voisins], n’occultait pas la vue dont ils bénéficiaient, l’expert étant d’avis qu’il n’en résultait pas une situation objectivement préjudiciable mais seulement un ressenti négatif en raison de la présence, en amont de leur propriété, d’un ensemble de sept logements se substituant à une ancienne villa”.

Pour la Cour de cassation (21-16407), en “ayant retenu qu’il était totalement disproportionné de demander la démolition d’un immeuble d’habitation collective dans l’unique but d’éviter aux propriétaires d’une villa le désagrément de ce voisinage, alors que l’immeuble avait été construit dans l’esprit du règlement du lotissement et n’occasionnait aucune perte de vue ni aucun vis-à-vis, la cour d’appel, qui a fait ressortir l’existence d’une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la demande d’exécution en nature devait être rejetée et que la violation du cahier des charges devait être sanctionnée par l’allocation de dommages-intérêts“.

D’autre part, les juges du fond, pour limiter la condamnation de l’architecte, retiennent que cette dernière peut légitimement demander que sa responsabilité soit atténuée par le fait que la SCI maître de l’ouvrage, même constituée entre époux, a une compétence professionnelle certaine en matière de construction car son objet social est précisément d’acquérir et de construire tous biens immobiliers, puis de les gérer.

Au visa de l’article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance N. 2016-131 du 10/02/2016, dont il ressort que “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part“, la Cour de cassation juge qu'”en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir la qualité de professionnel de la construction de la SCI, laquelle suppose des connaissances et des compétences techniques spécifiques, la cour d’appel a violé le texte susvisé“.

C.Cass.Civ. 3ème, 13/07/2022, 21-16407 ;
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