Dépollution : en cas de changement d’usage du site, à qui incombe le coût de dépollution supplémentaire ?
JURISPRUDENCE :
Une société A, propriétaire d’un groupe d’immeubles, a vendu le fonds de commerce de fabrication de peintures et de savons industriels qu’elle exploitait sur le site. L’activité, qui relevait de la législation des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), a été transférée dans l’usine de l’acquéreur située sur un autre site.
La société A a fait l’objet d’un arrêté préfectoral de mise en demeure lui enjoignant de transmettre la copie de la proposition de l’usage futur du site conformément à l’article R. 512-75 du Code de l’environnement, ainsi qu’un échéancier pour sa mise en sécurité conformément à l’article R. 512-74 du même code.
La société A a obtenu un permis de construire et a chargé la société B d’effectuer une évaluation quantitative des risques sanitaires (EQRS), le plan d’occupation des sols alors en vigueur affectant la zone à l’activité industrielle et commerciale.
La société A a ensuite vendu les immeubles. Postérieurement à l’adoption d’un nouveau plan d’urbanisme (PLU) rendant possible l’usage exclusif de la zone en logements, l’acquéreur a revendu les biens à une SCI.
Cette dernière a assigné la société A en paiement de dommages-intérêts pour refus de dépolluer le site, ainsi que le vendeur sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme et de la garantie des vices cachés.
Les juges du fond ont rejeté sa demande en retenant que “le nouvel usage du site voulu par la SCI dans son opération immobilière consistant en la démolition de l’existant et la construction d’un immeuble de quatre-vingt-quatre logements, seize locaux à usage d’habitation et quatre bureaux sur deux niveaux de sous-sols, pour laquelle elle avait déposé une demande de permis de construire en juin 2011, était différent de celui prévu par le permis de construire du 5 octobre 2009 relatif à la seule réhabilitation des bâtiments existants pour des activités essentiellement de bureaux, ateliers et stockage”. De plus, ils ont constaté qu’en 2009, “la préfecture avait notifié à la société [A] qu’après instruction par ses services techniques, le site était considéré comme mis en sécurité et retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que c’était au regard du nouveau projet envisagé par (…) la SCI, que l’EQRS établi (…) ne pouvait constituer un mémoire de réhabilitation au sens de l’article R. 512-39-3, I, du code de l’environnement”. Enfin, ils ont “relevé que la clause figurant dans l’acte de vente du 28 février 2011, selon laquelle la société [A] s’engageait, si une dépollution était nécessaire, à supporter les coûts qui seraient supérieurs à 200 000 euros, s’appliquait au titre du permis de construire du 5 octobre 2009”.
La Cour de cassation (21-17502) précise que “selon les premier et deuxième alinéas de l’article L. 512-17 du code de l’environnement, en vigueur à la date des faits et visé dans l’arrêté préfectoral du 17 juillet 2008, notifié à la société [A], le dernier exploitant d’une installation classée mise à l’arrêt définitif doit placer son site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 du même code et qu’il permette un usage futur du site déterminé conformément aux dispositions réglementaires en vigueur.
L’article R. 512-39-4 de ce code dispose, en son deuxième alinéa , qu’en cas de modification ultérieure de l’usage du site, l’exploitant ne peut se voir imposer de mesures complémentaires induites par ce nouvel usage, sauf s’il est lui-même à l’initiative de ce changement d’usage.
Il en résulte que, si le dernier exploitant a rempli l’obligation de remise en état qui lui incombe, au regard à la fois de l’article L. 511-1 du code de l’environnement et de l’usage futur du site défini conformément à la réglementation en vigueur, en l’espèce un usage déterminé avec le maire de la commune, le coût de dépollution supplémentaire résultant d’un changement d’usage par l’acquéreur est à la charge de ce dernier“.
Par conséquent, “elle en a exactement déduit, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à la délégation de pouvoir et aux budgets de gestion de la dépollution, qu’il n’était pas démontré que la société [A] avait manqué à ses obligations légales de remise en état du site conformément à l’article L. 511-1 du code de l’environnement et à son usage futur validé par la mairie en 2009 et que la réhabilitation du site avait été rendue nécessaire par le changement d’usage opéré par la SCI, de sorte que sa demande de dommages-intérêts devait être rejetée“.
C.Cass.Civ.3ème, 29/06/2022, 21-17502 ;
legifrance.gouv.fr – Voir Diane-infos 25848
