Le notaire doit vérifier la faisabilité du projet dont dépendait l’efficacité de l’acte et à laquelle les acquéreurs avaient subordonné leur consentement.

JURISPRUDENCE :

Des acquéreurs se sont engagés à acheter un immeuble en vue d’y établir leur résidence et d’y aménager des gîtes. Le notaire est intervenu à l’acte comme conseil des acquéreurs.

Les acquéreurs ayant refusé de régulariser l’acte authentique, les vendeurs les ont assignés en paiement de la clause pénale. Reprochant au notaire de n’avoir pas assuré l’efficacité de l’acte au regard du but poursuivi, les acquéreurs ont assigné le notaire en responsabilité et indemnisation.

Pour rejeter la demande indemnitaire des acquéreurs, “l’arrêt retient que le “compromis” constitue seulement un acte préparatoire à la vente, dans l’attente de la réalisation des conditions de fond et de forme nécessaires à la validité et l’efficacité de la vente, qu’il ne peut être imposé au notaire d’obtenir la délivrance d’un certificat d’urbanisme préalablement à la signature du compromis et que, au vu des déclarations des vendeurs, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir conseillé aux acquéreurs une condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire”.

Après avoir rappelé qu’il résulte de l’article 1240 du Code civil que “le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations du vendeur, lesquelles, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse“, la Cour de cassation (15/06/2022, 21-12345) précise que “le devoir de conseil du notaire s’apprécie au regard du but poursuivi par les parties et de leurs exigences particulières lorsque, dans ce dernier cas, le praticien du droit en a été informé“.

Elle juge ensuite qu’en “statuant ainsi, alors qu’il incombait au notaire, auquel les acquéreurs avaient exposé leur intention de créer des gîtes dans l’immeuble, de vérifier la faisabilité du projet dont dépendait l’efficacité de l’acte et à laquelle les acquéreurs avaient subordonné leur consentement, ou de leur conseiller l’insertion d’une condition suspensive, la cour d’appel a violé le texte susvisé“.

C.Cass.Civ.1ère, 15/06/2022, 21-12345 ;
legifrance.gouv.fr – Voir Diane-infos 25917