Nouveau délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette : précision importante relative à l’application dans le temps.
La Cour de cassation a reçu une demande d’avis formée par un tribunal de proximité ainsi formulée :
L’article 10 de la loi N. 2023-668 du 27/07/2023, qui fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, est-il d’application immédiate aux contrats de bail d’habitation en cours ou seulement aux contrats conclus, tacitement reconduits ou renouvelés postérieurement à son entrée en vigueur ?
La Cour de cassation (24-70002) rend l’avis suivant :
“Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».
Ce texte dispose désormais :
« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».
La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.
Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction“.
C.Cass.Civ.3ème, 13/06/2024, 24-70002 ;
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