Lotissement : le compromis de vente suffit à une cristallisation des règles d’urbanisme.
Une société a obtenu une décision de non-opposition à une déclaration préalable autorisant la division d’un terrain en trois lots, puis un permis de construire sur l’un de ces lots. Ce permis a été contesté par un recours pour excès de pouvoir.
Une cour administrative d’appel a constaté qu’à la date de délivrance du permis, le lot concerné n’était lié qu’à un simple compromis de vente, sans qu’aucun acompte n’ait été versé. Pour les juges du fond, cette circonstance ne permet pas de regarder la division du terrain comme effective. Dès lors, le pétitionnaire ne peut se prévaloir d’une cristallisation des règles d’urbanisme. Les juges du fond constatent ainsi que la légalité du projet a été appréciée non pas au regard du PLU en vigueur à la date de la décision de non-opposition à la déclaration préalable de lotissement, mais au regard du PLU intercommunal approuvé postérieurement et applicable à la date de délivrance du permis.
Pour le Conseil d’Etat (13/03/2026, Req. 495524, ►Consulter la décision), “il résulte des dispositions des articles L. 442-1, L. 442-3, L. 442-14 et R. 424-18 du code de l’urbanisme qu’une division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti.
Dès lors que la division foncière a été réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie au moins des lots dans le délai de validité de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable, le bénéficiaire de cet arrêté peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, au lotissement autorisé [la cristallisation des règles d’urbanisme]….
Pour l’application de cette règle, la condition tenant au transfert en propriété d’une partie au moins des lots doit être regardée comme satisfaite 1) lorsque ce transfert a été acté à la date de délivrance du permis de construire, 2) a) cet acte eût-il différé l’effet du transfert à une date ultérieure ou b) fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire“.
C.E. 13/03/2026, Req. 495524 ;
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