Perte de valeur importante du bien dix ans après l’achat : condamnation du mandataire pour manquement à son obligation sincère d’information et de conseil.
Par l’intermédiaire d’un mandataire, un acquéreur a acquis, par acte authentique en 2006, en l’état futur d’achèvement et au prix de 144 210 euros, un appartement à titre d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’une défiscalisation. Invoquant un défaut d’information sur le risque financier lié à cet investissement, résultant notamment de la surestimation du prix des biens à l’achat, l’acquéreur, par actes de 2018, a assigné la venderesse et le mandataire en responsabilité et paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts.
Les juges du fond condamnent le mandataire à payer à l’acquéreur la somme de 28 000 euros sur le fondement de la perte de valeur du bien en retenant que le mandataire avait manqué à son obligation sincère d’information et de conseil envers l’acquéreur en ne l’informant pas de l’existence de l’aléa lié à la dévalorisation du bien.
Le mandataire forme un pourvoi en soutenant que seul un préjudice certain tant dans son existence que dans son étendue peut donner lieu à indemnisation et que si l’intermédiaire professionnel qui commercialise des opérations immobilières de placement a l’obligation d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques des investissements qu’il propose, il n’a pas à informer ni mettre en garde l’acquéreur sur l’existence des aléas liés à la fluctuation du marché immobilier qui sont connus de tous.
Pour la Cour de cassation (12/03/2026, 24-18397, ►Consulter la décision), en “ayant relevé que le mandataire chargée de la commercialisation du projet d’investissement immobilier locatif s’était bornée à remettre à l’acquéreur un guide de l’investissement, rappelant que l’immobilier constituait une valeur refuge par excellence même s’il subissait de faibles fluctuations à la hausse ou à la baisse et affirmant que « votre bien connaîtra probablement une revalorisation », qui ne présentait qu’une étude théorique des risques, de surcroît fondée sur une seule hypothèse, la plus optimiste, et sans que ce document mentionne les aléas possibles pour ce type d’investissement, notamment une éventuelle dévalorisation du bien, la cour d’appel a pu en déduire que cet intermédiaire avait manqué à son obligation d’information et de conseil envers l’acquéreur, et devait réparer, en conséquence, le préjudice en résultant, analysé en une perte de chance, qu’elle a fixé à une somme dont elle a souverainement évalué le montant“.
C.Cass.Civ.3ème, 12/03/2026, 24-18397 ;
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