L’acquéreur tiers au mandat engage sa responsabilité en évinçant l’agent immobilier.
Le 5 avril 2018, un agent immobilier a fait visiter à des acquéreurs la villa des vendeurs desquels elle avait reçu un mandat non exclusif de vente prévoyant une commission de 6 % du prix de vente, fixé à 2 990 000 euros, à la charge de l’acquéreur. La vente est intervenue directement entre les vendeurs et les acquéreurs au prix de 2 500 000 euros par acte du 29 août 2018, sans rémunération de l’agent immobilier. Leur reprochant la perte de sa commission, l’agent immobilier a assigné les acquéreurs en indemnisation.
Les juges du fond ont déclaré les acquéreurs responsables du préjudice de l’agent immobilier et les ont condamné à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 150 000 euros correspondant à la commission qu’il aurait perçue si la vente avec été conclue avec son entremise. Ils indiquent que les acquéreurs avaient visité le bien une première fois avec l’agent immobilier puis avec un autre mandataire non exclusif, et qu’ils avaient ensuite directement conclu la vente avec les acquéreurs sans l’entremise des agents immobiliers.
Les acquéreurs forment un pourvoi en soutenant que “n’est pas fautif ni frauduleux le fait, pour l’acquéreur non lié contractuellement à l’agent immobilier, titulaire d’un mandat non exclusif de vente, par l’intermédiaire duquel il a visité le bien, d’adresser une nouvelle offre d’achat directement aux vendeurs et de conclure finalement la vente avec eux”.
Au visa des articles 1200 et 1240 du Code civil, dont il résulte que “le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle“, la Cour de cassation (►Consulter la décision) rappelle qu'”il est jugé, sur le fondement de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, et des articles 6 de la loi N. 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret N. 72-678 du 20 juillet 1972 que, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Ass. plén., 9 mai 2008, pourvoi N. 07-12449, Bull. 2008, N. 3)“.
Ainsi, “la cour d’appel a énoncé à bon droit que, si l’acquéreur n’est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et que tel est le cas lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier procède de manoeuvres frauduleuses.
Elle a constaté, non seulement que les acquéreurs avaient connaissance du droit à rémunération de l’agent immobilier qui leur avait fait visiter le bien, mais aussi que la promesse de vente signée, à l’insu de l’agent immobilier, seulement cinq semaines après la visite, comportait une clause stipulant que l’acquéreur s’engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu’il aurait contactées pour la présentation de ce bien ».
Elle a relevé, en outre, que l’acte authentique de vente n’évoquait pas l’entremise de l’agent immobilier et ne reproduisait pas ladite clause.
Elle a pu en déduire que, le comportement d’ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisant une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier, les premiers avaient engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard du second.
Elle a ainsi légalement justifié sa décision”.
C.Cass.Civ.3ème, 24-10637, 07/05/2026 ;
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