L’action indemnitaire fondée sur l’existence d’un vice caché est soumise à une prescription de deux ans.
Une venderesse a acquis, en 2003, un immeuble qu’elle a rénové, puis divisé, et vendu par lots de copropriété, les actes de vente comportant, en annexe, un rapport de diagnostic relatif à l’état de la couverture. Par actes du 27 juin 2008, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a, après le dépôt, le 12 septembre 2005, d’un rapport de visite et, le 15 mars 2008, d’un rapport d’expertise judiciaire, assigné la venderesse en paiement des travaux de réfection de la toiture. La venderesse invoque la fin de non-recevoir tiré du non-respect du délai de prescription de l’article 1648, alinéa 1er, du Code civil (prescription de deux ans).
Pour écarter cette fin de non-recevoir, les juges du fond retiennent que le syndicat des copropriétaires tire sa qualité à agir de la loi pour l’exercice de l’action indemnitaire prévue par l’article 1645 du même code, laquelle est distincte de l’action rédhibitoire encadrée par le délai de l’article 1648, et en déduisent que le délai de forclusion invoqué par la venderesse n’est pas applicable à l’action indemnitaire exercée dans les cinq ans prévus par les dispositions de l’article 2224 du Code civil.
Au visa des articles 1641, 1645 et 1648, alinéa 1er, du Code civil, dont il ressort des deux premiers de ces textes que “la recevabilité de l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire, de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome (Com., 19 juin 2012, pourvoi N. 11-13176, publié)“, la Cour de cassation (19/02/2026, 23-22295, ►Consulter la décision) précise qu”elle doit l’être dans le délai prévu par le troisième” (deux ans).
Par conséquent, “en statuant ainsi, alors que, si l’action indemnitaire fondée sur l’existence d’un vice caché peut être exercée indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire, elle n’en reste pas moins soumise aux dispositions de l’article 1648 du code civil, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.
C.Cass.Civ.3ème, 19/02/2026, 23-22295 ;
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