Droit de préemption commercial : pas d’exécution forcée de vendre pour le bailleur rétractant son offre dans le délai d’un mois si l’offre n’a pas encore été acceptée !
Il ressort de la décision rendue le 25/06/2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (25-10765 – ►Consulter la décision) qu'”il résulte de la combinaison des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce que, si le bailleur commercial qui envisage de vendre son local reste lié par l’offre de vente notifiée à son locataire pendant toute la durée du délai légal d’un mois laissé à ce dernier pour se prononcer, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente“.
Les faits et la procédure étaient les suivants.
Des bailleurs propriétaires indivis d’un local commercial qu’ils louent depuis le 22 septembre 2004 à une société locataire, laquelle a été autorisée à le sous-louer. Le 15 janvier 2021, un notaire a fait signifier au nom des bailleurs le projet de vente du local. L’offre, désignant la locataire comme destinataire, a été notifiée à la sous-locataire. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 janvier 2021, cette dernière a informé le notaire qu’elle acceptait cette offre et qu’elle sollicitait un prêt pour financer le paiement du prix. Par lettre du 28 janvier 2021, les bailleurs ont informé leur locataire de ce qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre, adressée à la sous-locataire, était inopérante. La locataire a notifié son acceptation de l’offre, le 1er février 2021, puis a assigné les bailleurs en constat de la vente.
Pour constater la réalisation de la vente et condamner les bailleurs à signer l’acte authentique de vente, les juges du fond retiennent qu’ils ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.
Au visa des articles 1113 et 1116 du Code civil et L. 145-46-1 du Code de commerce, dont il ressort du dernier que “lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer“, du premier que “le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager” et du second que “si l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable, la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun“, la Cour de cassation précise qu'”il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente“.
Par conséquent, “statuant ainsi, après avoir retenu que l’offre avait été rétractée par les bailleurs avant son acceptation par la locataire, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.
C.Cass.Civ.3ème, 25/06/2026, 25-10765 ;
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