Copropriété horizontale et permis de construire valant division : Y a-t-il une volonté de contourner le statut légal du lotissement ?

JURISPRUDENCE :

Par acte authentique du 10 septembre 2009, une société, qui avait obtenu le 26 août 2009 un permis de construire valant division, a vendu le lot N. 4 de la copropriété horizontale, constitué d’un droit de construire une maison de 293 m² comprenant deux appartements, ainsi que d’une quote-part de la propriété du sol et des parties communes.

Après construction, l’acquéreur, qui rencontrait des difficultés financières, a décidé de vendre ses biens. Alors qu’il avait trouvé un acquéreur pour l’un des deux appartements, celui-ci avait renoncé à l’acquisition au motif que l’immeuble ne répondait pas aux règles d’urbanisme et ne pouvait être vendu. L’acquéreur initial a ensuite assigné le vendeur et le notaire en indemnisation.

Les juges du fond ont rejeté ses demandes.

D’une part, l’acquéreur estimait que le vendeur et son notaire avaient commis une faute consistant en une volonté de contourner les dispositions relatives au statut du lotissement prévues dans le Code de l’urbanisme. L’acquéreur exposait “que la cession d’un lot issu d’une division en vue de construire une maison individuelle entre nécessairement dans le champ d’application des lotissements et ne peut, en aucun cas, être autorisée dans le cadre d’une scission de permis de construire valant division ; qu’engage donc sa responsabilité à l’égard du futur acquéreur, celui qui se soustrait aux obligations que la loi lui impose en matière de lotissement, lorsqu’il propose à la vente les droits à construire une maison individuelle, ainsi qu’une quote-part de la propriété du sol et des parties communes, dans le cadre d’un permis de construire valant division”.

Pour la Cour de cassation (20-19329), aux termes de l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme, “constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

Selon l’article R. 442-1, d), du même code, ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R. 431-24.

À la différence de la division d’une unité foncière prévue à l’article R. 442-1, a), du code de l’urbanisme, dite “division primaire”, pour laquelle il ne peut être fait exception à la procédure de lotissement que si le projet porte sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu’une maison individuelle, l’article R. 442-1, d), prévoit que toutes les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire valant division ne constituent pas des lotissements, quelles que soient les constructions sur lesquelles porte le projet.

D’autre part, l’acquéreur estimait que l’opération visant à contourner les obligations en matière de lotissement avait eu pour but et/ou pour résultat d’exonérer le vendeur des obligations imposées à un lotisseur en termes de viabilisation et d’équipements collectifs.

Ayant relevé qu’il résultait de l’acte de vente du 10 septembre 2009 que les parties s’étaient placées sous l’empire des dispositions combinées des articles R. 431-24 et R. 442-1 du code de l’urbanisme et exactement retenu que, en recourant au statut de la copropriété, le vendeur n’avait fait qu’user d’une faculté qui lui était expressément ouverte par ces dispositions, la cour d’appel, qui a souverainement constaté qu’aucun élément n’établissait que la mise en oeuvre du permis de construire valant division avait eu pour but ou pour effet d’exonérer le vendeur des obligations, qu’il avait contractées, de réaliser des travaux de viabilisation ainsi que des équipements collectifs et relevé que la société Zohra affirmait, sans être contredite, avoir assumé les coûts correspondants, a pu, de ces seuls motifs, qui ne sont pas inopérants, en déduire que, dès lors que n’étaient établies ni la faute du vendeur, consistant dans la volonté de contourner le statut légal du lotissement, ni celle du notaire, consistant dans un manquement à son devoir de conseil et d’information, les demandes indemnitaires de M. [H] devaient être rejetées“.

C.Cass.Civ.3ème, 19/01/2022, 20-19329 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 25408