Occupation sans droit ni titre : le propriétaire doit continuer d’entretenir le bien.
JURISPRUDENCE :
Par contrat du 21 mars 1995, un couple de bailleurs à donné à bail un bien immobilier dépendant d’une copropriété. Le 3 août 2012, l’occupante, qui était déchue de tout titre d’occupation à la suite d’une décision rendue par un tribunal d’instance, a chuté au sol depuis la fenêtre de la cuisine du bien loué, à la suite de la rupture du garde-corps.
L’occupante a notamment assigné devant un tribunal de grande instance les bailleurs en reconnaissance de leurs responsabilités et en désignation d’un expert.
Les juges du fond déclarent les bailleurs responsables de l’accident du 3 août 2012 et les condamne in solidum à réparer l’entier préjudice de l’occupante. Ils relèvent que cette dernière était occupante sans droit ni titre au jour de l’accident, retient que l’accident a été causé par la rupture du garde-corps de la fenêtre de la cuisine de l’appartement qu’elle occupait, propriété des bailleurs, et que le descellement du garde-corps a résulté d’un défaut d’entretien.
Les bailleurs forment un pourvoi en soutenant que “la faute de la victime est de nature à entraîner une exonération totale ou partielle de la responsabilité encourue par le propriétaire sur le fondement de l’ancien article 1386, devenu 1244, du code civil, dès lors que cette faute a joué un rôle causal dans la réalisation des dommages”, “que l’occupation sans droit ni titre d’un bien par la victime constitue une faute de nature à libérer totalement ou partiellement le propriétaire du bâtiment de sa responsabilité au titre de l’accident survenu dans ce bien, dès lors que celui-ci ne se serait pas produit si la victime avait libéré les lieux” et “que la simple tolérance, par le propriétaire, du maintien dans les lieux de sa locataire après l’expiration de la date de prise d’effet du congé qui lui a été délivré, ou après le jugement qui a validé le congé, ne lui confère aucun droit d’occupation, et est impropre à écarter le caractère illicite et fautif de cette occupation sans droit ni titre”.
La Cour de cassation (19-26249), qui indique que “l’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier par la victime ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, lorsqu’il est établi que l’accident subi par cette dernière résulte du défaut d’entretien de l’immeuble“, juge qu'”en l’état de ces constatations, la cour d’appel, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la deuxième branche du moyen, a décidé à juste titre qu’aucune faute ne pouvait être retenue à l’encontre de [la locataire], de nature à exclure ou réduire son droit à indemnisation“.
C.Cass.Civ.2ème, 19-26249, 15/09/2022 ;
courdecassation.fr – Voir Diane-infos 26003
