Les locataires qui exercent leur droit de préemption subsidiaire n’ont pas à payer la commission d’agence.
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Des propriétaires ont fait délivrer à leurs locataires un congé pour vendre valant offre d’acquisition au prix de 400 000 euros. Cette offre n’ayant pas été acceptée, les locataires ont quitté les lieux à l’issue du préavis. Les propriétaires ont ensuite consenti une promesse de vente sur cet immeuble à un acquéreur par l’entremise d’une agence immobilière au prix de 380 000 euros, dont 10 000 euros de commission d’agence. Ce prix a été notifié par le notaire aux anciens locataires qui ont accepté l’offre et conclu la vente. Les locataires acquéreurs estimant qu’ils avaient indûment payé la commission de l’agence immobilière, l’ont assignée en remboursement de cette somme.
Les juges du fond rejettent leur demande de restitution de la somme de 10 000 euros correspondant à la commission d’agence en retenant qu’à la suite du refus initial des locataires, les bailleurs ont conclu un mandat avec l’agence immobilière, laquelle a effectué une réelle prestation de recherche d’acquéreurs qu’elle a ensuite présentés aux vendeurs afin que soit signé le compromis, qu’une offre a été faite aux locataires qui ont exercé leur droit de préemption, que la prestation de l’agence immobilière ne s’est pas limitée à la présentation d’une offre et que, compte tenu du caractère déterminant de l’intervention de celle-ci, la commission est justifiée, que les locataires, en se substituant à l’acquéreur, ont accepté d’acquérir aux mêmes conditions et en sont redevables.
Les locataires acquéreurs ont formé un pourvoi.
Au visa des articles 15, II, alinéa 4, de la loi N. 89-462 du 06/07/1989 et 6 de la loi N. 70-9 du 02/01/1970, dont il résulte du premier de ces textes que, “dans le cas où le propriétaire, après un refus de l’offre initiale de vente adressée au locataire, décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente et cette notification vaut offre de vente au profit du locataire“, et du second que “le droit à rémunération de l’agent immobilier, auquel un mandat de recherche a été confié, suppose une mise en relation entre le vendeur et l’acquéreur“, la Cour de cassation (21-22073) juge qu'”en statuant ainsi, alors que le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.
C.Cass.Civ.3ème, 01/03/2023, 21-22073 ;
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