Ouvrage irrégulier : le juge doit rechercher une régularisation possible avant toute démolition ou remise dans l’état d’origine.
Une société civile immobilière (SCI), propriétaire de parcelles, a réalisé un exhaussement de sol sur ces dernières. La commune l’a assignée en démolition et remise en état sur le fondement de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme.
Pour ordonner la remise en état des lieux dans leur état d’origine, les juges du fond retiennent que, en raison de son ampleur, l’exhaussement réalisé par la SCI nécessitait une autorisation d’urbanisme, sous la forme d’une déclaration préalable, laquelle n’a jamais été déposée, de sorte que cette mesure de remise en état s’impose sans qu’il soit besoin d’examiner la conformité de l’exhaussement aux règles d’urbanisme applicables.
Il ressort de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme que “la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8. L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux“, et de la décision du 31/07/2020 (Cons. const., décision N. 2020-853 QPC) que “les mots « la démolition » figurant à la première phrase de ce texte” sont “conformes à la Constitution sous la réserve suivante : ces dispositions « ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l’article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire »“.
Par conséquent, la Cour de cassation (24-14342, 18/06/2026 – ►Consulter la décision) juge qu'”il en résulte que la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme et qu’il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire“.
C.Cass.Civ.3ème, 24-14342, 18/06/2026 ;
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