Investissement locatif au rendement décevant : à partir de quand court le délai de prescription de l’action contre le conseil ?
En avril 2006, juillet et octobre 2008, des investisseurs, suivant les conseils donnés par des sociétés de gestion, ont acquis plusieurs biens immobiliers ouvrant droit à des réductions d’impôts, destinés à la location et financés par des prêts bancaires.
En août 2020, invoquant une rentabilité locative insuffisante au regard des prévisions et une surestimation de la valeur des biens,les investisseurs ont assigné les sociétés de gestion en responsabilité pour manquement à leur obligation de conseil et en indemnisation de leurs préjudices.
Pour déclarer prescrites les actions en responsabilité, la cour d’appel a retenu qu’au moment de la mise effective des biens sur le marché locatif, au cours des années 2011 et 2014, les investisseurs ont découvert, en comparant les recettes que leur procuraient les locations avec les charges qu’ils supportaient, que les premières étaient inférieures aux secondes, de sorte qu’ils étaient en mesure, à ces dates, de s’interroger sur la rentabilité effective de leur investissement par la comparaison entre l’appréciation du potentiel locatif des biens et la simulation financière initiale.
Les juges du fond ont également ajouté que l’aggravation des déficits locatifs au cours des années qui ont suivi leur découverte est indifférente à la connaissance du préjudice, déjà acquise par les investisseurs, et que la revente à perte de l’un des immeubles, en février 2016, n’a pas constitué pas un préjudice distinct ou nouveau dès lors qu’elle ne venait que corroborer l’absence de rentabilité locative.
Dans leur pourvoi, les investisseurs ont soutenu que, “s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur, point de départ du délai de prescription, ne résulte que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’atteindre la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat”.
La Cour de cassation – 10/06/2026, 25-14312 ►Consulter la décision – rappelle tout d’abord qu’il résulte de la combinaison des articles 2222 et 2224 du Code civil, ce dernier pris tant dans sa rédaction antérieure à la loi N. 2008-561 du 17/06/2008 que dans celle issue de cette loi, et L. 110-4 du Code de commerce, “d’une part, que depuis l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, les obligations entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder celle de 10 ans prévue par la loi antérieure, d’autre part, que le délai de prescription de l’action en responsabilité, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur“.
Elle juge ensuite qu’en “statuant ainsi, alors que la connaissance par les investisseurs d’une probable rentabilité déficitaire de l’opération à l’issue de la première année de location ne caractérisait pas la réalisation du dommage dont il était demandé réparation, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.
C.Cass.Com., 10/06/2026, 25-14312 ;
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