Le devoir de conseil du notaire s’étend à la vérification d’un bail commercial non instrumenté lorsque celui-ci conditionne l’efficacité de l’opération.
Par un contrat de réservation du 10 décembre 2002 conclu par l’entremise d’une agence immobilière, suivi d’un acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement dressé le 31 octobre 2003 par un notaire, des propriétaires ont acquis une villa dans une résidence de tourisme.
Par acte sous seing privé du 10 décembre 2002, les propriétaires ont donné la villa à bail commercial à l’exploitante de la résidence de tourisme, aux droits de laquelle est venue la locataire, pour une durée de neuf années à compter du lendemain de l’achèvement de l’immeuble. Le bail commercial comprenait une clause de renonciation de la locataire à son droit à une indemnité d’éviction.
Les propriétaires, ayant délivré à la locataire un congé avec refus de renouvellement sans offre d’une indemnité d’éviction et repris possession de l’immeuble, ont été assignés par la locataire en annulation du congé, indemnisation du préjudice résultant de sa dépossession et restitution des locaux loués ou, subsidiairement, en paiement d’une indemnité d’éviction. Les propriétaires ont assigné en garantie le promoteur et le notaire.
Par un arrêt partiellement confirmatif, la cour d’appel a déclaré recevable l’action de la locataire en retenant que la clause du bail rédigé par l’agent immobilier, aux termes de laquelle le preneur renonçait au paiement d’une indemnité d’éviction, étant réputée non écrite, le notaire, bien qu’il n’ait dressé que le seul acte de vente, aurait néanmoins été tenu de vérifier la validité de ce bail, dès lors qu’elle aurait été susceptible d’affecter l’efficacité de l’acte de vente qu’il instrumentait au regard de l’objectif poursuivi par les bailleurs, “à savoir la dispense de toute indemnité au moment du non-renouvellement du bail”.
Le notaire a formé un pourvoi en soutenant que :
– “le notaire n’est pas tenu de vérifier la validité de la clause d’un acte qu’il n’a pas été chargé de dresser, et qui ne détermine pas la validité ou l’efficacité de l’acte, distinct, auquel il prête son concours, et qui doit être tenu pour efficace lorsqu’il est de nature à produire les effets que les parties en attendent” ;
– “le notaire ne pouvait être tenu de mettre en garde les acquéreurs contre le risque d’annulation d’une clause de ce bail qui était sans incidence sur la validité et l’efficacité de l’acte de vente qu’il instrumentait”.
Au visa de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil, dont il ressort que “le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours“, la Cour de cassation (► Consulter la décision) constate que la cour d’appel a relevé, “d’abord, que l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement fait référence au contrat préliminaire et que le dépôt de garantie de 5 579 euros versé par les réservataires a été émis au profit du notaire en qualité de séquestre”. Elle relève, “ensuite, que le contrat préliminaire comporte lui-même, en annexe, le bail commercial dont l’article 1er dispense les bailleurs du versement d’une indemnité d’éviction“.
Elle juge que “c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des circonstances de fait que la cour d’appel a déduit de ces constatations que le notaire ne pouvait ignorer que la dispense d’indemnité en cas de non-renouvellement du bail faisait partie des objectifs poursuivis par les acquéreurs, de sorte que, quoiqu’il n’ait pas lui-même instrumenté le contrat de bail, le notaire, tenu d’éclairer les parties sur les risques de l’opération projetée, a manqué à son devoir de conseil en s’abstenant de vérifier la validité du bail commercial alors que celle-ci était susceptible d’affecter l’efficacité de l’acte authentique qu’il instrumentait, au regard du but de l’opération dont il avait connaissance“.
