L’erreur de mesurage de la surface d’un appartement ne constitue pas un préjudice indemnisable permettant une action en garantie contre le notaire.

JURISPRUDENCE :

Des personnes ont vendu, moyennant un prix global de 173 000 euros, deux lots d’un immeuble en copropriété constitués d’un appartement et d’une cave, l’acte authentique mentionnant une surface habitable de 70,36 m², incluant une loggia fermée de 6,27 m². Estimant que la loggia avait été prise en compte à tort dans le calcul de la surface, alors qu’elle constituait une partie commune, l’acquéreur a assigné les vendeurs en paiement d’une certaine somme au titre de la diminution du prix de vente. Les vendeurs ont appelé en garantie le notaire pour manquement à son obligation d’information et de conseil.

Pour condamner le notaire à garantir les vendeurs de la condamnation à payer, à l’acquéreur, une somme au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente, les juges du fond retiennent que cette condamnation constitue un préjudice en lien de causalité direct et certain avec le manquement au devoir de conseil du notaire.

Le notaire forme un pourvoi en soutenant que “la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et qui correspond à la réduction du prix proportionnelle au déficit de superficie, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie”.

Au visa de l’article 46, alinéa 7, de la loi N. 65-557 du 10/07/1965 (“si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure“) et l’article 1382, devenu 1240, du Code civil (“tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer“), la Cour de cassation (20-14119) juge qu'”en statuant ainsi, alors que la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné après sa diminution en raison de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, la cour d’appel a violé les textes susvisés”.

Par ailleurs, les juges du fond ont condamné les vendeurs à payer à l’acquéreur la somme de 15 416 euros en retenant que “c’est à bon droit que le premier juge a appliqué la réduction du prix sur la somme de 173 000 euros” dans la mesure où “il se déduit de l’absence de ventilation du prix entre les lots vendus que les parties ont considéré que la présence de la cave était un élément de valorisation de l’appartement”.

C’est sur ce point que la Cour de cassation censure cette décision après avoir rappelé “l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis“.

Elle juge qu'”en statuant ainsi, alors qu’il résultait des termes clairs et précis de l’acte de vente qu’en l’absence de ventilation du prix entre les différents lots, la réduction du prix en cas d’erreur de mesurage se calculerait sur le prix global diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et ne pourrait donc se calculer sur le seul lot ayant fait l’objet d’une erreur de mesurage, la cour d’appel a violé le principe susvisé“.

C.Cass.Civ.3ème, 08/12/2021, 20-14119 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 25245