La réparation d’un désordre antérieurement à la vente et non mentionnée dans l’acte est constitutive d’un défaut caché.
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Par acte du 29 décembre 2009, une personne a vendu une maison d’habitation. Se plaignant de divers désordres, l’acquéreur a assigné le vendeur en indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Les juges du fond ont relevé qu’un contre-mur avait été réalisé en 2008 afin de conforter un mur ancien fissuré, élevé en schiste, qui annonçait des signes de basculement et sur lequel s’était appuyée l’extension de la maison et que ce contre-mur avait pour but de conforter un ouvrage ancien vétuste dont la fragilité était dénoncée depuis longtemps par les anciens propriétaires.
Les juges du fond ont constaté que le contre-mur avait été édifié, avec l’autorisation des propriétaires, sur la parcelle voisine et que l’acte de vente ne faisait pas état de ces travaux récemment engagés, de sorte que l’acquéreur, qui n’avait pas de raison de se rendre sur le fonds voisin, ne pouvait pas en avoir connaissance.
Pour la Cour de cassation (21-25315), les juges du fond ont valablement retenu que “si ce contre-mur ne souffrait d’aucun désordre, il avait été réalisé pour maintenir un ouvrage ancien qui attestait de la fragilité intrinsèque de l’immeuble dans son ensemble et [ont] pu déduire de ces seuls motifs, sans modifier l’objet du litige, que la fragilité de l’immeuble était constitutive d’un défaut caché, antérieur à la vente, et présentant un caractère de gravité suffisant pour rendre la chose impropre à l’usage à laquelle on la destinait, et que, [le vendeur] ne pouvant pas ignorer cette fragilité, la clause de non-garantie devait être écartée“.
