Obligation de délivrance du bailleur commercial : le coût des travaux de remise en état des locaux constitue une avance sur l’exécution des travaux.
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En 2009, la locataire de locaux commerciaux a assigné les bailleurs en exécution de travaux de remise en état du clos et du couvert.
Après la liquidation judiciaire de la locataire, le liquidateur, invoquant un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, a demandé leur condamnation au paiement du coût des travaux de remise en état.
Pour condamner les bailleurs à payer à la locataire le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux, la cour d’appel a retenu que, même si ces travaux ne doivent pas être réalisés, ce coût constitue une créance certaine acquise au bénéfice de la procédure de liquidation judiciaire.
La Cour de cassation (06/04/2023, 19-14118) va tout d’abord rappeler que :
– selon l’article 1144 du Code civil (dans sa rédaction antérieur à celle issue de l’ordonnance N. 2016-131) , “le créancier peut, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution“;
– selon l’article 1149 du Code civil, “les dommages-intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé” ;
– que selon les articles 1719 et 1720 du même code, “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives“.
Elle précise ensuite qu’il résulte de ces textes que, “en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution“.
Elle juge enfin qu’en “statuant ainsi, alors que le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l’exécution des travaux, la cour d’appel a violé les textes susvisés”.
C.Cass.Civ.3ème, 06/04/2023, 19-14118 ;
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