Résidences de tourisme : la dérogation à la faculté de résilier le bail à échéance triennale reconnue au locataire n’est pas applicable aux baux renouvelés.
Par acte sous seing privé du 21 septembre 2010, un bailleur a donné à bail renouvelé à la société Pierre et vacances un logement dans une résidence de tourisme pour une durée de onze ans. Le 24 mars 2015, la locataire a donné congé pour la deuxième échéance triennale.
Le bailleur a assigné, en vain, la locataire en nullité du congé et en paiement des loyers jusqu’au terme du bail. Il soutient notamment que l’article L. 145-7-1 du Code de commerce énonce, sans préciser que la disposition ne s’appliquerait qu’aux baux initiaux et non aux baux renouvelés, que les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du Code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale.
La Cour de cassation (07/09/2023, 21-14279) rappelle tout d’abord qu’aux termes de l’article L. 145-7-1 du Code de commerce, créé par la loi N. 2009-888 du 22/072009, “les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale” et que, ce texte, “qui déroge à la faculté de résilier le bail à échéance triennale, reconnue au locataire par l’article L. 145-4 du Code de commerce, est d’ordre public et applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur“.
Elle souligne ensuite qu”‘en l’absence de précision textuelle, il y a lieu de déterminer si cette impossibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale s’applique aux baux renouvelés“.
Elle relève qu’il résulte des “travaux parlementaires que l’objectif poursuivi par le législateur est de rendre fermes les baux commerciaux entre l’exploitant et les propriétaires d’une résidence de tourisme classée afin d’assurer la pérennité de l’exploitation pendant une période initiale minimale de neuf ans.
Par ailleurs, selon l’article L. 145-12 du code de commerce, également d’ordre public (…), sauf accord des parties pour une durée plus longue, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, et les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 du même code, relatives au droit de résiliation du locataire et du bailleur, sont applicables au cours du bail renouvelé“.
Elle précise qu’il “en résulte que l’article L. 145-7-1 du code de commerce n’est pas applicable aux baux renouvelés soumis au seul article L. 145-12 du même code“.
Dès lors, “ayant constaté que le bail existant entre les parties était un bail renouvelé, la cour d’appel en a exactement déduit que l’article L. 145-7-1 du code de commerce ne s’appliquait pas“.
C.Cass.Civ.3ème, 07/09/2023, 21-14279 ;
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