Le notaire n’est pas tenu d’obtenir la délivrance d’un état de l’immeuble avant la conclusion de l’avant-contrat.
Par acte sous seing privé du 29 janvier 2005, rédigé après la signature de l’avant-contrat par un notaire, un promoteur immobilier s’est porté acquéreur d’un ensemble immobilier appartenant à une société civile immobilière (SCI) sous diverses conditions suspensives, comprenant l’absence de servitude faisant obstacle à la libre disposition du bien.
La réitération de la vente, prorogée au 18 mars 2006, puis repoussée par le successeur de la notaire qui devait recevoir l’acte authentique, n’est pas intervenue, le propriétaire du fonds voisin ayant révélé, par lettre du 11 avril 2006, l’existence d’une servitude interdisant la construction d’un immeuble de plus d’un étage sur une largeur de 10 mètres en bordure de la ligne de séparation entre la parcelle vendue et le fonds voisin.
La SCI avait acquis ce bien par un acte reçu par la notaire le 5 mai 1992, qui ne mentionnait pas l’existence de cette servitude, laquelle figurait dans l’acte de vente précédent du 16 juillet 1963.
L’acquéreur a assigné en responsabilité et indemnisation la notaire.
Les juges du fond condamnent la notaire pour avoir commis une faute pour défaut de vérification de l’existence d’une servitude après la signature de l’avant-contrat.
Ils ont constaté, d’abord, que la notaire avait inséré dans la promesse de vente une condition suspensive protégeant les droits de l’acquéreur en cas de servitude faisant obstacle à la libre disposition du bien et relevé, ensuite, que l’acquéreur, qui avait en sa qualité de promoteur immobilier parfaitement connaissance des conséquences financières liées à une telle démarche, avait demandé l’autorisation de déposer une demande de permis de construire et de démolir sans attendre la réitération de la vente.
L’acquéreur a formé un pourvoi en soutenant, d’une part, que “commet une faute engageant sa responsabilité professionnelle le notaire qui, chargé de la rédaction d’un avant-contrat de vente contenant la mutation du droit de propriété d’un immeuble, communique à l’acquéreur, pour justifier, préalablement à la régularisation de l’accord de la volonté des parties, du droit de propriété du vendeur, le titre de propriété de ce dernier, qu’il a lui-même précédemment établi et qui est vicié par l’omission d’une servitude grevant le bien, ce qui a conduit l’acquéreur à croire que le bien immobilier, objet de son mobile et de son accord de volonté lors de la régularisation de l’avant-contrat, était libre de toute servitude”.
Il soutient, d’autre part, que le notaire, “tenu d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige, se doit, en amont, de procéder aux investigations nécessaires”.
Au visa de l’article 1382, devenu 1240, du Code civil, dont il résulte “qu’il ne peut être imposé au notaire d’obtenir la délivrance d’un état de l’immeuble préalablement à la conclusion d’une promesse de vente, dès lors que cet avant-contrat est destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l’expiration des délais utiles à l’obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente“, la Cour de cassation (22-10789) juge que la cour d’appel “en a exactement déduit que la notaire n’avait pas commis de faute dans l’établissement de l’avant-contrat, justifiant ainsi légalement sa décision de rejet des demandes indemnitaires à ce titre“.
C.Cass.Civ.1ère, 29/11/2023, 22-20789 ;
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