Promesse de vente : la prise de possession avant la régularisation de la vente par acte authentique nécessite la rédaction de clauses spécifiques.

JURISPRUDENCE : Suivant promesse de vente reçue le 26 octobre 2012, un couple de vendeurs s’est engagé à vendre un immeuble à usage d’habitation. Il était prévu, dans la promesse, que l’acquéreur prenne possession des lieux à compter du 1er novembre 2012. Ce dernier n’a pas payé l’indemnité d’occupation convenue et les lieux ont été dégradés. Un jugement de 2014 a condamné l’acquéreur au paiement d’une somme de 44 249 euros et cette créance s’est révélée irrécouvrable.

Les vendeurs ont assigné le notaire en lui reprochant, d’une part, de ne pas avoir prévu, dans la promesse de vente, un dépôt de garantie par le bénéficiaire à même de couvrir les risques de dégradations et, d’autre part, de ne pas les avoir mis en garde “contre les dangers résultant d’une prise de possession immédiate des lieux par le bénéficiaire dont il ne s’est pas assuré de la solvabilité” et dont il n’avait pas exigé “la remise immédiate d’une indemnité forfaitaire d’immobilisation lors de la signature de la promesse ou d’un dépôt de garantie”.

Les juges du fond rejettent les demandes des vendeurs en retenant notamment que “rien ne permet d’affirmer que la mise en garde du notaire dont ils déclarent avoir été privés leur aurait permis de faire un choix différent de celui que matérialise la promesse de vente et qu’ils n’auraient pas subi le préjudice dont ils réclament réparation”.

Au visa de l’article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance N. 2016-131 du 10/02/2016, dont il résulte qu'”il incombe au notaire, tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il reçoit, d’insérer dans une promesse synallagmatique de vente, d’une part, une clause stipulant la remise d’un dépôt de garantie par le bénéficiaire autorisé à entrer dans les lieux, avant la régularisation de la vente par acte authentique, à même de couvrir les risques de dégradations et de favoriser le recouvrement de l’indemnité d’immobilisation, d’autre part, une stipulation prévoyant le paiement de l’indemnité d’immobilisation dès la signature de la promesse“, la Cour de cassation (19-10329) censure l’arrêt en jugeant qu'”en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire n’avait pas omis d’insérer à l’acte une clause prévoyant la remise d’un dépôt de garantie, ainsi qu’une clause prévoyant le paiement de l’indemnité d’immobilisation dès la signature de la promesse de vente, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision“.

C.Cass.Civ.1ère, 11/03/2020, 19-10329 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 23777