Transfert de propriété du bien affecté de désordres : quid de l’indemnité dommages ouvrage allouée au vendeur et non utilisée lors des réparations effectuées par l’acquéreur ?
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Une société civile immobilière (SCI) a fait construire une maison d’habitation qu’elle a vendue en l’état futur d’achèvement. Elle a souscrit un contrat d’assurance de dommages à l’ouvrage. Se plaignant de désordres affectant un mur de soutènement, les acquéreurs A ont assigné l’assureur, qui a été condamné à leur payer une provision de 175 000 euros à valoir sur le coût des travaux de reprise. Les acquéreurs A ont ensuite vendu la maison à un acquéreur B. L’assureur a assigné l’acquéreur B aux fins de remboursement d’une partie des sommes qu’il avait versée aux acquéreurs A et qui n’avait pas été affectée aux travaux de réparation.
Les juges du fond condamnent l’acquéreur B à rembourser la somme de 136 633 euros à l’assureur, avec intérêts. L’acquéreur B forme un pourvoi en soutenant que “l’action en répétition de l’indu ne peut être engagée que contre celui qui a reçu le paiement ou pour le compte duquel le paiement a été reçu”, que “la transmission du bénéfice de l’assurance dommages-ouvrage au nouvel acquéreur du bien immobilier n’emporte pas cession des éventuelles créances détenues par l’assureur contre le maître d’ouvrage initial au nouveau maître de l’ouvrage, sauf à ce que le contrat de vente ait expressément prévu le transfert de l’indemnité d’assurance à l’acquéreur” et que “les conventions n’ayant d’effet qu’entre les parties contractantes, un tiers ne peut être lié par un contrat ni davantage s’en prévaloir, sauf à pouvoir invoquer une inexécution dommageable pour lui-même”.
La Cour de cassation (19-24060) retient que “par motifs propres et adoptés, la cour d’appel a constaté que l’acquéreur s’était vu consentir une réduction du prix de vente au moins équivalente à l’indemnité versée aux vendeurs par l’assureur de dommages-ouvrage et qu’aux termes de l’acte de vente, le vendeur avait déclaré que l’assureur lui avait versé la somme de 175 000 euros mais ne pas avoir fait exécuter les travaux, qui restaient à la charge de l’acquéreur, ce que celui-ci acceptait expressément.
Elle a, ainsi, fait ressortir que, selon la convention des parties à l’acte de vente, l’indemnité d’assurance avait été transférée à l’acquéreur, qui devait effectuer les travaux pour laquelle elle avait été versée.
Les tiers pouvant invoquer à leur profit comme constituant un fait juridique la situation créée par un contrat auquel ils ne sont pas parties, la cour d’appel a pu en déduire que [l’acquéreur B] avait acquis la qualité d’accipiens à l’égard de l’assureur, de sorte qu’il devait lui restituer les indemnités non affectées à la réparation de l’ouvrage“.
C.Cass.Civ.3ème, 13/04/2023, 19-24060 ;
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