Les restrictions, publiées, au droit de propriété grevant les lots d’un groupement d’habitations s’imposent aux acquéreurs des lots de ce groupement, même si elles ne figurent pas dans leur acte de vente.
Une société civile de construction vente a obtenu l’autorisation de construire dix maisons sur un terrain dont elle était propriétaire, qu’elle a divisé et vendu par lots en l’état futur d’achèvement notamment à un couple. Se plaignant d’une violation, par la société, de règles contractuelles du groupement d’habitations, le couple l’a assigné aux fins de démolition de la maison et paiement de dommages-intérêts.
Pour rejeter la demande de démolition des ouvrages construits, fondée sur la violation du règlement du groupement d’habitations et de son plan de composition, les juges du fond retiennent que ces documents ne peuvent pas être considérés comme figurant dans l’acte notarié d’acquisition à titre de clauses contractuelles opposables mais uniquement à titre d’informations préalables, dans la mesure où leur contenu respectif n’est ni directement reproduit dans l’acte authentique d’acquisition, ni mentionné comme étant annexé dans ce même acte d’acquisition. Ils ajoutent que la mention de ces documents dans l’acte de vente a un caractère informatif, résultant de son intitulé même et que leur dépôt aux minutes du notaire instrumentaire ne permet leur consultation que par une démarche totalement dissociée de la formalisation de l’acte authentique.
Les requérants forment un pourvoi en soutenant que “les documents afférents à un groupe d’habitations, dès lors qu’ils ont donné lieu aux formalités de la publicité foncière, sont opposables à tout propriétaire d’un lot au sein du groupe”.
Au visa de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance N. 2016-131 du 10/02/2016, et les articles 28 et 30 du décret N. 55-22 du 04/01/1955, dont il résulte que “les restrictions au droit de propriété grevant les lots d’un groupement d’habitations ont un caractère réel et s’imposent aux acquéreurs des lots de ce groupement, même si elles ne figurent pas dans leur acte de vente, dès lors que les documents qui les contiennent ont été publiés au fichier immobilier“, la Cour de cassation (22-13233) juge qu'”en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le règlement du groupement d’habitation et son plan avaient été publiés au service de la publicité foncière, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.
C.Cass.Civ.3ème, 13/07/2023, 22-13233 ;
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