Précisions sur l’option, local par local, pour l’assujettissement à la TVA des loyers issus des locations de locaux nus à usage professionnel.
REPONSE MINISTERIELLE :
Concernant l’option, par le bailleur de locaux nus à usage professionnel, de la soumission des loyers à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), prévue par l’article 260 du Code général des impôts (CGI) et 193 de l’annexe II à ce code, l’Administration fiscale considérait qu’une fois exercée par le loueur, l’option pour la taxation s’applique globalement à l’ensemble des locaux nus à usage professionnel donnés en location situés dans l’immeuble ou ensemble d’immeubles concerné.
Le Conseil d’Etat, dans son arrêt du 09/09/2020 (Req. 439143, voir le Diane-infos 23958) a jugé que les dispositions de l’article 193 de l’annexe II au CGI permettent à un contribuable d’opter pour la soumission à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de la location de certains seulement des locaux qu’il exploite dans un même bâtiment. En substance, si elles lui permettent également d’opter pour l’imposition de l’ensemble des locations qu’il réalise dans ce bâtiment et si dans ce cas, seules celles de ces locations qui portent sur des locaux n’ouvrant pas droit à option restent, le cas échéant, exonérées de la taxe, elles ne lui en font pas obligation. L’option exercée en vue de la soumission à la TVA de la location de certains seulement des locaux d’un même bâtiment n’a alors pas pour effet de soumettre à cette taxe la location des autres locaux.
Interrogé par un parlementaire sur la portée de cette décision et, notamment, s’agissant des options exercées par bâtiment avant celle-ci, sur la question de savoir s’il est possible de restreindre l’option initialement exercée à certains locaux seulement, sans attendre le 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle l’option initiale a été exercée et sans que cette modification ne fasse partir un nouveau délai, le ministre de l’économie apporte plusieurs précisions.
Il indique tout d’abord qu’il est loisible au bailleur, lors de l’exercice de son option, de mentionner, de façon expresse, précise et non équivoque, les locaux nus à usage professionnel situés dans l’immeuble ou ensemble d’immeubles concernés pour lesquels il entend soumettre à la TVA les loyers. Ce choix ne dépend pas de l’existence d’une division juridique de l’immeuble et de ses locaux mais peut s’apprécier par opération de location. Ainsi, lorsqu’un même contrat de bail concerne des locaux nus à usage professionnel situés dans un même immeuble, le bailleur peut soit exercer l’option pour l’ensemble de ces locaux, soit écarter l’option au titre de ces mêmes locaux.
Il ajoute que la jurisprudence du Conseil d’État est sans incidence sur le régime applicable à des locaux non couverts par l’option, que leur location soit exonérée sans possibilité d’option (locaux à usage d’habitation) ou que cette location soit soumise de plein droit à la TVA (par exemple, les locations de locaux meublés à usage d’habitation assorties de prestations para-hôtelières mentionnées au 4° de l’article 261 D du CGI).
Il considère que l’arrêt du Conseil d’État ne remet pas en cause la règle selon laquelle, pour le calcul de la TVA déductible, chaque immeuble ou ensemble d’immeubles ayant fait l’objet d’une option constitue un secteur d’activité au sens de l’article 209 de l’annexe II au CGI. Ainsi, en cas d’option, le dénominateur du calcul du coefficient de taxation forfaitaire prévu au 3 du III de l’article 206 de l’annexe II au CGI applicable à un tel secteur peut donc, selon les situations, comprendre du chiffre d’affaires exonéré n’ouvrant pas droit à déduction (par exemple au titre des locations de locaux d’habitation exclus de l’option ou des locations des locaux couverts par l’option mais pour lesquels le bailleur n’a pas entendu opter) et du chiffre d’affaires taxé, de plein droit ou sur option.
Il précise enfin que, pour les options en cours à la date de l’arrêt du Conseil d’État pour lesquelles court la période de neuf années civiles mentionnées à l’article 194 de l’annexe II au CGI, les bailleurs sont fondés, sous réserve d’en informer l’administration, à en limiter la portée dans le respect des principes rappelés ci-dessus sans que cette limitation n’ait une incidence sur le décompte et le terme de cette période.
