L’acceptation d’une lettre d’intention par le propriétaire ne constitue pas toujours un contrat de vente parfait.
Un vendeur a donné à une agence un mandat de vendre un bien immobilier lui appartenant. En 2014, un acquéreur a établi une lettre d’intention d’achat pour le prix de 424 000 euros, acceptée le même jour par le vendeur. L’acquéreur ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous fixés par le notaire du vendeur pour signer l’acte sous seing privé. En 2015, le bien a été vendu à des tiers pour le prix de 353 000 euros. Se plaignant d’avoir été injustement évincé de cette opération qui devait lui permettre de construire des logements collectifs, l’acquéreur a assigné le vendeur en indemnisation d’une perte de chance évaluée à la somme de 1 435 845 euros.
Les juges du fond rejettent la demande. L’acquéreur forme un pourvoi en soutenant que l’acceptation de la lettre d’intention par le propriétaire valait vente.
La Cour de cassation (22-11287) constate que “la cour d’appel a relevé que la lettre d’intention d’achat stipulait qu’en cas d’acceptation de l’offre, un acte sous seing privé serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l’ensemble des conditions suspensives particulières. Elle a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, du document du 9 décembre 2014, que son ambiguïté rendait nécessaire, que l’existence de la vente était subordonnée à la rédaction d’un acte sous seing privé.
Elle en a exactement déduit que l’acceptation, par le vendeur, d’une offre d’achat pour le prix de 424 000 euros, qui était imprécise, ne constituait pas un contrat de vente parfait, mais relevait de pourparlers contractuels“.
Par conséquent, en “ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que [l’acquéreur] ne s’était pas présenté aux deux rendez-vous de signature de l’acte prévus dans la lettre d’intention d’achat, qu’il ne s’était pas manifesté auprès du notaire ou [du vendeur] pour rédiger un acte notarié et qu’il ne contestait pas avoir informé l’agence immobilière qu’il souhaitait faire une nouvelle offre pour le prix de 370 000 euros, la cour d’appel a pu en déduire, abstraction faite d’un motif surabondant relatif à la caducité de l’acceptation de l’offre, que [le vendeur] n’avait pas commis de faute en remettant le bien en vente six mois plus tard et que la demande en paiement de dommages et intérêts [du vendeur] devait être rejetée“.
C.Cass.Civ.3ème, 11/05/2023, 22-11287 ;
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